Der Leverkusener Immobilienmarkt hat sich erholt. Der Grundstücksmarktbericht 2026 weist mehr Verkäufe und höhere Preise für gebrauchte Eigenheime aus. Für Eigentümer und Erben ist dabei entscheidend, dass der Bericht keine Angebotspreise aus Immobilienportalen untersucht, sondern abgeschlossene Kaufverträge. Die Ergebnisse zeigen die Marktrichtung, ersetzen aber keine Bewertung des einzelnen Hauses.
Was zeigt der Grundstücksmarktbericht 2026?
Der Bericht zeigt für das Kalenderjahr 2025 eine steigende Marktaktivität. Insgesamt wurden dem Gutachterausschuss in Leverkusen 1.195 Kauffälle vorgelegt, nach 1.095 Fällen im Jahr 2024. Das entspricht einem Anstieg um 9 Prozent. Das gesamte Umsatzvolumen erhöhte sich von rund 435 Millionen Euro auf rund 463 Millionen Euro.
Bei Einfamilienhäusern stieg die Zahl der Verkäufe von 329 auf 344 Fälle. Das waren 5 Prozent mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig lagen die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser im Durchschnitt rund 8 Prozent höher. Diese Preisentwicklung bezieht sich auf ein vom Gutachterausschuss festgelegtes Normobjekt und nicht auf einen einfachen Mittelwert sämtlicher verkaufter Häuser.
Auch andere Teilmärkte wurden lebhafter. Bei Eigentumswohnungen nahm die Zahl der Kauffälle auf 590 zu. Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden deutlich häufiger verkauft, ihre Preise blieben nach den Feststellungen des Gutachterausschusses jedoch unverändert. Eigentumswohnungen und Eigenheime machten zusammen drei von vier Käufen aus.
Sind Eigenheime wieder auf dem früheren Preisniveau?
Nein, der Anstieg des Jahres 2025 gleicht die vorherigen Rückgänge nicht vollständig aus. Der Preisindex für weiterverkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser lag 2022 bei 185,8 Punkten. Danach sank er auf 172,5 Punkte im Jahr 2023 und auf 153,0 Punkte im Jahr 2024. Für 2025 ermittelte der Gutachterausschuss einen Wert von 165,7 Punkten.
Der aktuelle Befund ist deshalb als Erholung einzuordnen, nicht als Rückkehr zum Stand von 2022. Für Eigentümer ist diese Unterscheidung erheblich. Wer sich bei seiner Preisvorstellung an einem Verkauf aus einem früheren Marktjahr orientiert, kann den heutigen Wert überzeichnen. Umgekehrt bildet ein Kaufpreis aus der schwächeren Marktphase des Jahres 2024 die Entwicklung des Jahres 2025 möglicherweise nicht mehr angemessen ab.
Warum sind die amtlichen Zahlen belastbar?
Die Auswertung beruht auf notariell beurkundeten Kaufverträgen und damit auf tatsächlich vereinbarten Preisen. Nach Paragraf 195 des Baugesetzbuchs muss die beurkundende Stelle Verträge über entgeltliche Grundstücksübertragungen in Abschrift an den Gutachterausschuss übersenden. Der Gutachterausschuss führt und analysiert daraus seine Kaufpreissammlung.
Nicht jeder Vertrag eignet sich allerdings für einen Marktvergleich. Verkäufe innerhalb der Familie, Anteilsübertragungen oder Erbauseinandersetzungen können durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst sein. Solche Fälle werden für bestimmte Auswertungen nicht berücksichtigt. Der Leverkusener Bericht weist zudem darauf hin, dass die Kriterien zur Eignung eines Kauffalls im vierten Quartal 2024 geändert wurden. Vergleiche einzelner Detailzahlen mit dem Vorjahr sind deshalb teilweise nur eingeschränkt möglich.
Was sagt der Preisanstieg über Ihr Haus aus?
Der Anstieg um rund 8 Prozent beschreibt die durchschnittliche Entwicklung eines normierten Teilmarktes, nicht automatisch die Wertveränderung jeder Immobilie. Der Gutachterausschuss berücksichtigt für seinen Index ein definiertes Normobjekt. Der Wertverlauf einzelner Stadtteile, Baujahre und Haustypen kann davon abweichen.
Bei den ausgewerteten Verkäufen zeigt sich eine erhebliche Streuung. Nach Angaben des Berichts beeinflussen insbesondere die Wohnlage, die Grundstücksgröße, die Wohnfläche, die Ausstattung und der bauliche Zustand den Kaufpreis. Auch Modernisierungen, Schäden, Rechte und Lasten können dazu führen, dass ein Haus deutlich vom Immobilienrichtwert oder von allgemeinen Durchschnittszahlen abweicht.
Das betrifft besonders geerbte Immobilien. Bei einem älteren Haus sind Baujahr und Wohnfläche allein keine ausreichende Grundlage. Vor einer Preisentscheidung sollten unter anderem durchgeführte Modernisierungen, der energetische Zustand, mögliche Feuchtigkeitsschäden, die Grundstückssituation und vorhandene Unterlagen geordnet erfasst werden.
Was das für Eigentümer im Rheinland bedeutet
Der Leverkusener Markt wird überwiegend von regionalen Käufern getragen. Im Jahr 2025 waren 60 Prozent der Erwerber bereits zuvor in Leverkusen ansässig. Weitere 22 Prozent kamen aus Nachbargemeinden, während 18 Prozent weiter entfernt wohnten. Damit stammen mehr als vier von fünf Käufern aus Leverkusen oder dem direkten Umfeld.
Für einen Verkauf in Leverkusen bedeutet das, dass nicht nur die allgemeine Marktentwicklung zählt. Käufer vergleichen häufig sehr konkret zwischen Stadtteilen und mit angrenzenden Standorten, etwa Köln, Langenfeld, Leichlingen oder dem Bergischen. Unterschiede bei Verkehrsanbindung, Grundstück, Modernisierungsstand und Wohnumfeld wirken sich deshalb unmittelbar auf die Nachfrage aus.
Bei einem geerbten Haus sollte die gestiegene Zahl der Verkäufe nicht zu einer vorschnellen Preisfestlegung führen. Der Markt ist aufnahmefähiger geworden, bleibt aber differenziert. Ein marktgerechter Angebotspreis muss die amtlichen Vergleichsdaten mit den tatsächlichen Eigenschaften des Hauses verbinden. Genau dafür dienen Immobilienrichtwerte und Indexreihen als Orientierung, während die Besonderheiten des einzelnen Grundstücks gesondert eingeordnet werden müssen.
