Seit dem 3. April 2026 gilt die geänderte Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen in Nordrhein-Westfalen. Sie betrifft nicht nur große Neubauprojekte, sondern auch den Kauf selbst genutzter Immobilien, die Modernisierung älterer Gebäude und die Umnutzung vorhandener Flächen. Für Eigentümer und Erben stellt sich damit die Frage, ob ein geplantes Vorhaben noch in das Förderprogramm passt. Entscheidend sind neben dem Standort auch die Zahl der Wohnungen, der Gebäudezustand und der Zeitpunkt des Antrags.
Seit wann gelten die neuen Regeln?
Die Änderungen gelten seit dem 3. April 2026. Grundlage ist ein Runderlass des nordrhein-westfälischen Bauministeriums vom 23. März 2026, mit dem die bisherige Förderrichtlinie aus dem Jahr 2025 geändert und in Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen Nordrhein-Westfalen 2026 umbenannt wurde.
Es handelt sich also nicht um ein vollständig neues Fördermodell. Viele bekannte Bausteine bleiben bestehen, darunter zinsgünstige Darlehen, Tilgungsnachlässe sowie Mietpreis- und Belegungsbindungen. Geändert wurden jedoch mehrere Voraussetzungen und Berechnungsregeln, die bei der Planung eines Projekts erheblich sein können.
Der Antrag wird bei der für den Standort zuständigen Stadt- oder Kreisverwaltung gestellt. Wer mit Bauarbeiten oder verbindlichen Aufträgen beginnt, bevor die Förderung freigegeben oder ein vorzeitiger Vorhabenbeginn genehmigt wurde, kann den Förderanspruch verlieren.
Welche Mindestgröße gilt für neue Mietwohnungen?
Bei der Neuschaffung von Mietwohnraum müssen seit April mindestens vier öffentlich geförderte Wohnungen entstehen. Ein Vorhaben mit nur einer, zwei oder drei neuen Förderwohnungen erfüllt diese Voraussetzung nicht mehr.
Das betrifft Neubauten ebenso wie die erstmalige Schaffung von Wohnungen durch Erweiterung oder Nutzungsänderung. Bei einer Nutzungsänderung oder Erweiterung müssen außerdem Bau- und Baunebenkosten von mindestens 750 Euro je Quadratmeter Wohnfläche entstehen. Die Förderung ist damit auf Maßnahmen mit einem wesentlichen baulichen Aufwand ausgerichtet.
Für Eigentümer kleinerer Häuser ist diese Grenze besonders relevant. Wer etwa ein geerbtes Wohnhaus neu aufteilen oder eine frühere Gewerbefläche zu einzelnen Wohnungen umbauen möchte, muss zunächst prüfen, wie viele öffentlich geförderte Einheiten tatsächlich entstehen können. Die aktuelle Mietwohnraumförderung sieht je nach Standort, Wohnfläche und Einkommensgruppe der künftigen Mieter Grunddarlehen vor. Mit der Förderung entstehen jedoch langfristige Mietpreis- und Belegungsbindungen von regelmäßig 25 oder 30 Jahren.
Was ändert sich beim Kauf selbst genutzten Eigentums?
Beim Neubau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie prüft die Bewilligungsbehörde weiterhin, ob Einkommen, Eigenleistung und dauerhafte Belastung zusammenpassen. Seit April gelten dabei aktualisierte Mindestrückbehalte. Nach Abzug der laufenden Belastungen sollen einem Einpersonenhaushalt monatlich mindestens 1.010 Euro und einem Zweipersonenhaushalt mindestens 1.300 Euro verbleiben. Für jede weitere Person kommen 330 Euro hinzu.
Auch die angesetzten Betriebs- und Instandhaltungskosten richten sich genauer nach dem Baualter. Bei Gebäuden bis Baujahr 1983 werden für Betrieb und Heizung jährlich 37,90 Euro je Quadratmeter angesetzt. Für die Instandhaltung von Gebäuden bis Baujahr 1994 kommen jährlich 18,62 Euro je Quadratmeter hinzu. Ein Gutachten kann eine günstigere Einstufung ermöglichen, wenn der tatsächliche Gebäudezustand dies rechtfertigt.
Für Käufer älterer Bestandsimmobilien kann die rechnerische Belastung deshalb höher ausfallen als bei einem jüngeren Haus. Die in Nummer 3.5.2 der Richtlinie zusammengefassten Zusatzdarlehen, etwa für bestimmte standortbedingte Mehrkosten, Holzbau oder den Effizienzhausstandard 40, sind beim Bestandserwerb ausgeschlossen. Die Grundförderung und ein möglicher Familienbonus werden dadurch nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Bei der Berechnung des Familienbonus kann auch ein Kind berücksichtigt werden, dessen Geburt durch ärztliche Bescheinigung oder Mutterpass nachgewiesen ist.
Welche Modernisierungen werden nicht mehr gefördert?
Nicht förderfähig sind seit April die Installation eigenständiger Heizkessel, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, sowie die Installation von Klimaanlagen. Solaranlagen können nur berücksichtigt werden, soweit sie über das gesetzlich vorgeschriebene Maß hinausgehen. Der erzeugte Strom muss zumindest teilweise dem Eigenbedarf, der Mieterstromversorgung oder dem Allgemeinstrom eines Mietwohngebäudes dienen.
Für förderfähige Modernisierungen können Darlehen bis zu 220.000 Euro je Wohnung oder Eigenheim gewährt werden. Besondere energetische Qualitäten erhöhen den möglichen Tilgungsnachlass. Für den Effizienzhausstandard 85 sind zusätzlich 5 Prozent, für den Standard 70 zusätzlich 10 Prozent und für den Standard 55 zusätzlich 15 Prozent vorgesehen. Weitere Nachlässe sind unter anderem für den Netto-Null-Standard und bestimmte Dämmkonzepte möglich.
Die Modernisierungsförderung kann auch den Abbau von Barrieren oder die Neuordnung vorhandener Mietwohnungen umfassen. Die Schaffung einer zweiten Wohnung in einem selbst genutzten Eigenheim wird über diesen Förderweg jedoch nicht unterstützt.
Was das für Eigentümer im Rheinland bedeutet
Im Rheinland kann bereits die kommunale Einstufung die Förderrechnung deutlich verändern. Köln gehört gemeinsam mit Bonn, Düsseldorf und Münster zur höchsten Förderstufe M4+. Dort beträgt das Grunddarlehen für neu geschaffenen Mietwohnraum aktuell bis zu 3.490 Euro je Quadratmeter für die Einkommensgruppe A und bis zu 2.350 Euro für die Einkommensgruppe B. Die anfänglichen Mietobergrenzen liegen bei 7,85 Euro beziehungsweise 9,00 Euro je Quadratmeter.
Für Immobilien in Leverkusen, Langenfeld, Hilden, Leichlingen oder Monheim am Rhein ist die jeweilige Zuordnung in der aktuellen Gemeindeliste maßgeblich. Eigentümer sollten deshalb nicht mit den Kölner Beträgen rechnen, nur weil das Objekt wenige Kilometer von der Stadtgrenze entfernt liegt.
Bei geerbten Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden sollte vor einer Aufteilung, Umnutzung oder Modernisierung geklärt werden, welcher Förderbaustein überhaupt anwendbar ist. Eine Förderung kann die Finanzierung erleichtern, bindet das Objekt aber langfristig an festgelegte Mieten und einen bestimmten Mieterkreis. Diese Bindungen gehören ebenso in die wirtschaftliche Bewertung wie Baukosten, Modernisierungsbedarf und ein möglicher späterer Verkauf.
