Seit dem 29. Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz. Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz und verändert vor allem die Vorgaben für Heizungsanlagen. Wer ein Haus verkaufen oder eine geerbte Immobilie veräußern möchte, sollte dennoch genau unterscheiden: Nicht jede energetische Pflicht ist entfallen, und einige Anforderungen werden erst durch einen Eigentümerwechsel relevant.
Was hat sich durch das neue Gesetz geändert?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz hebt die bisherige pauschale Vorgabe auf, nach der neu eingebaute Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen mussten. Eigentümer können beim Austausch wieder zwischen unterschiedlichen Heizsystemen wählen. Dazu gehören Wärmepumpen, Wärmenetze, Hybridanlagen, Biomasseheizungen sowie Gas- und Ölheizungen.
Für neu eingebaute fossile Heizungen gelten allerdings Vorgaben für die verwendeten Brennstoffe. Wird eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach dem 29. Juli 2026 eingebaut, muss der Anteil bestimmter klimafreundlicher Brennstoffe schrittweise steigen. Vorgesehen sind 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Für Verkäufer besonders relevant ist eine weitere Änderung: Das frühere Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel ist entfallen. Der entsprechende Paragraf wurde aufgehoben. Allein das Alter eines funktionsfähigen Heizkessels löst daher keine gesetzliche Austauschpflicht mehr aus.
Muss ein Eigentümer vor dem Verkauf modernisieren?
Nein, der Verkauf allein verpflichtet den Eigentümer grundsätzlich nicht dazu, die Heizung auszutauschen, Fenster zu erneuern oder das gesamte Gebäude energetisch zu sanieren. Bereits bestehende Pflichten müssen aber unabhängig vom Verkaufswunsch beachtet werden.
Für die Vorbereitung des Verkaufs empfiehlt sich deshalb eine klare Bestandsaufnahme. Dazu gehören das Baujahr und die Art der Heizung, vorhandene Dämmungen, ausgeführte Modernisierungen sowie Rechnungen, Fachunternehmererklärungen und Wartungsunterlagen. Bei einer geerbten Immobilie fehlen solche Nachweise häufig. Dann sollte nicht behauptet werden, dass bestimmte Bauteile oder Leitungen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, wenn dies nicht geprüft wurde.
Auch ohne gesetzliche Austauschpflicht bleibt der Zustand der Heizungsanlage für Käufer von erheblicher Bedeutung. Eine alte Anlage kann technisch weiter betrieben werden, dennoch können Reparaturbedarf, Verbrauch und die künftige Verfügbarkeit geeigneter Brennstoffe in die Kaufentscheidung einfließen.
Welcher Energieausweis wird beim Verkauf benötigt?
Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen, sofern keine gesetzliche Ausnahme besteht. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. Bei Baudenkmälern und kleinen Gebäuden gelten Ausnahmen.
Potenzielle Käufer müssen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung sehen können. Findet keine Besichtigung statt, ist er auf Verlangen unverzüglich vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrages muss der Käufer den Energieausweis oder eine Kopie erhalten.
Liegt der Energieausweis bei Veröffentlichung der Immobilienanzeige bereits vor, müssen darin die gesetzlich vorgesehenen Angaben erscheinen. Dazu zählen die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.
Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich. Ausnahmen bestehen, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat.
Welche Pflichten können den Käufer nach dem Eigentumswechsel treffen?
Bei einem bislang privilegierten, selbst genutzten Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen können bestimmte Nachrüstpflichten auf den neuen Eigentümer zukommen. Das betrifft eine unzureichend gedämmte oberste Geschossdecke und zugängliche, ungedämmte Wärmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.
Für diese Arbeiten sieht das Gesetz eine Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 vor. Ein späterer Weiterverkauf setzt diese Frist nicht erneut in Gang. Wurde das Gebäude nach diesem Datum bereits übertragen, muss deshalb geprüft werden, ob die Frist schon abgelaufen ist und die Arbeiten hätten erledigt werden müssen.
Verkäufer sollten vorhandene Dämmungen und frühere Eigentumswechsel deshalb nachvollziehbar dokumentieren. Das schafft keine zusätzliche gesetzliche Pflicht, verhindert aber Missverständnisse über Arbeiten, die nach dem Kauf erforderlich sein könnten.
Was das für Eigentümer im Rheinland bedeutet
Für Immobilien in Leverkusen, Köln und dem Bergischen gelten dieselben bundesrechtlichen Vorgaben. Zusätzlich lohnt sich ein Blick auf die kommunale Wärmeplanung. Leverkusen hat seinen Wärmeplan am 18. Mai 2026 beschlossen. Er zeigt, in welchen Gebieten Wärmenetze grundsätzlich in Betracht kommen und wo eher individuelle Lösungen wie Wärmepumpen vorgesehen werden könnten.
Der Wärmeplan verpflichtet Eigentümer nicht zum Einbau einer bestimmten Heizung und begründet keinen Anspruch auf einen Netzanschluss. Für den Verkauf liefert er dennoch eine sachliche Orientierung. Käufer werden häufiger danach fragen, ob für die konkrete Lage eine Wärmenetzversorgung denkbar ist, welches Heizsystem vorhanden ist und welche Modernisierungen bereits ausgeführt wurden. Neben dem Energieausweis sollten deshalb auch Schornsteinfegerunterlagen, Heizungsrechnungen, Wartungsnachweise und Belege über Dämmarbeiten vollständig zusammengestellt werden.
