Die Immobilienbewertung ist die fachgerechte Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie zu einem festgelegten Stichtag. Sie beantwortet die Frage, welcher Preis für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Anders als eine schnelle Schätzung im Internet stützt sie sich auf anerkannte Verfahren, auf die Daten der amtlichen Gutachterausschüsse und auf die Besonderheiten des einzelnen Objekts. Am Ende steht ein Wert, den Sie gegenüber Kaufinteressenten, Banken, dem Finanzamt oder Miterben begründen können.
Welche Verfahren gibt es?
In der Wertermittlung sind drei Verfahren anerkannt, und welches davon passt, hängt vom Objekt ab. Das Vergleichswertverfahren stellt tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte gegenüber und ist der Regelfall bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken. Das Ertragswertverfahren fragt danach, welche Miete das Objekt dauerhaft einbringt, und wird bei vermieteten Häusern, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten eingesetzt. Das Sachwertverfahren rechnet mit den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der Alterung, dazu kommt der Wert des Grund und Bodens; es kommt vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Zug. In der Praxis werden häufig zwei Verfahren gerechnet und die Ergebnisse gegeneinander abgeglichen, damit ein Ausreißer nicht das ganze Ergebnis trägt.
Wann brauchen Sie eine Bewertung?
Immer dann, wenn eine Zahl nicht nur gefühlt, sondern belastbar sein muss. Das ist der Fall beim Verkauf, bei der Finanzierung durch eine Bank, bei einer Scheidung, bei Erbschaft und Schenkung, bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, bei steuerlichen Fragen und in gerichtlichen Verfahren. Je nach Anlass unterscheidet sich der Aufwand erheblich. Für die Preisfindung vor einem Verkauf genügt in aller Regel eine sorgfältig hergeleitete Markteinschätzung, während ein Gericht oder ein Finanzamt ein förmliches Verkehrswertgutachten erwartet, das jede Annahme offenlegt.
Aufwand und Kosten
Die Kosten richten sich nach dem Umfang. Eine schriftliche Markteinschätzung, wie wir sie im Rahmen eines Verkaufsauftrags erstellen, ist für Eigentümer in der Regel kostenfrei. Ein Kurzgutachten mit knapper Herleitung liegt deutlich unter dem Preis eines vollständigen Verkehrswertgutachtens, das ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger erstellt und das auch vor Gericht Bestand haben soll. Das Honorar wird zwischen Ihnen und dem Sachverständigen vereinbart und hängt von Objektart, Aufwand und Wert ab. Lassen Sie sich deshalb vorab ein schriftliches Angebot geben und klären Sie vorher, für welchen Zweck das Gutachten taugen muss.
Welche Unterlagen sollten Sie bereithalten?
Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer der Wert und desto schneller die Bewertung. Sinnvoll sind ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, eine Wohnflächenberechnung, Grundrisse und Baupläne, der Energieausweis sowie Rechnungen über Modernisierungen an Dach, Heizung, Fenstern, Bädern und Elektrik. Bei Eigentumswohnungen kommen die Teilungserklärung, die letzten Jahresabrechnungen, der Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge und eine Mieterliste. Fehlt etwas, muss der Bewerter mit vorsichtigen Annahmen arbeiten, und vorsichtige Annahmen kosten am Ende Wert.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Für Leverkusen führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen die amtlichen Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte und veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht. Seine Geschäftsstelle sitzt in der Abteilung 621 Liegenschaftskataster und Grundstücksbewertung im Fachbereich 62 Kataster und Vermessung, Elberfelder Haus, Hauptstraße 101, 51373 Leverkusen. Für Köln ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln zuständig, dessen Geschäftsstelle im Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster am Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, liegt. Beide Ausschüsse speisen ihre Daten in das Landesportal BORIS-NRW ein, das unter www.boris.nrw.de als offener Datenbestand kostenfrei und ohne Anmeldung einsehbar ist. Wer in Leverkusen, Köln oder im angrenzenden Bergischen bewertet, sollte diese Daten kennen, denn sie sind der gemeinsame Nenner, auf den sich Käufer, Banken und Behörden berufen.
Tipps
- Sehen Sie sich vor jeder Preisvorstellung den Bodenrichtwert für Ihre Lage über BORIS-NRW an, die Einsicht kostet nichts.
- Klären Sie zuerst den Zweck: eine Markteinschätzung für den Verkauf oder ein Verkehrswertgutachten für Gericht, Finanzamt oder Erbengemeinschaft.
- Beauftragen Sie für förmliche Gutachten nur öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige.
- Heben Sie Handwerkerrechnungen auf, denn nachgewiesene Modernisierungen lassen sich ansetzen, behauptete nicht.
- Nehmen Sie eine Bewertung, die ohne Innenbesichtigung zustande kommt, nur als groben Anhaltspunkt.