Der Beleihungswert ist der Betrag, den eine Bank für eine Immobilie ansetzt, wenn sie prüft, wie viel Kredit sie dagegen ausreichen kann. Er beschreibt nicht den heutigen Marktpreis, sondern den Wert, der sich nach Einschätzung der Bank auch in schlechteren Marktphasen und über Jahrzehnte hinweg noch erzielen ließe. Deshalb fällt er vorsichtiger aus als der Kaufpreis, den Sie tatsächlich zahlen. Für Sie ist er wichtig, weil er darüber entscheidet, bis zu welcher Darlehenshöhe Sie die günstigsten Konditionen bekommen.
Worin unterscheidet sich der Beleihungswert vom Verkehrswert?
Der Verkehrswert bildet ab, was am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie zu erzielen wäre. Der Beleihungswert ist dagegen ein reiner Sicherheitswert der Bank. Sie zieht von ihrer Werteinschätzung einen Abschlag ab, um Preisschwankungen, Leerstandsrisiken und spätere Instandhaltungskosten abzufedern. Modische Ausstattungsmerkmale, ein besonders emotionaler Bieter oder eine überhitzte Marktlage schlagen sich im Verkaufspreis nieder, im Beleihungswert bewusst nicht. Wie hoch der Abschlag ausfällt, legt jedes Institut nach eigenen Regeln fest. In ruhigen Marktphasen liegen Verkehrswert und Beleihungswert deshalb näher beieinander, in Phasen stark steigender Preise weiter auseinander. Für Sie heißt das: Ein Kaufpreis kann marktgerecht sein und trotzdem oberhalb dessen liegen, was Ihre Bank als Sicherheit anerkennt.
Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert?
Die Bank stützt sich auf die klassischen Wertermittlungsverfahren, also auf das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und typischen Einfamilienhäusern, auf das Sachwertverfahren bei besonderen oder selbst genutzten Objekten und auf das Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien. Grundlage sind Unterlagen, die Sie liefern müssen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Angaben zur Rücklage. Je vollständiger diese Unterlagen sind, desto weniger Sicherheitsabschläge nimmt ein Gutachter vor. Bei größeren Darlehen besichtigt ein Sachverständiger das Objekt persönlich.
Einfluss auf das Ergebnis haben außerdem Punkte, die sich nicht in Quadratmetern ausdrücken lassen: der bauliche Zustand, das Alter von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, die Nutzbarkeit des Grundrisses und die Frage, ob sich das Objekt im Fall der Fälle wieder zügig verkaufen ließe. Rechte Dritter im Grundbuch, etwa ein Wohnrecht oder ein Wegerecht, mindern den Wert ebenfalls, weil sie den Kreis möglicher Käufer verkleinern. Auch ein Erbbaurecht statt Volleigentum am Grundstück verändert die Rechnung spürbar.
Was bedeutet die Beleihungsgrenze für Ihre Zinsen?
Banken vergeben ihre besten Konditionen nur bis zu einem bestimmten Anteil des Beleihungswerts, der sogenannten Beleihungsgrenze. Alles, was darüber hinaus finanziert wird, gilt als riskanterer Teil des Darlehens und wird mit Zinsaufschlägen belegt. Die Kennzahl dahinter heißt Beleihungsauslauf und beschreibt das Verhältnis des Darlehens zum Beleihungswert. Sie ist der Grund, warum zwei Käufer mit demselben Kaufpreis und demselben Einkommen unterschiedliche Zinssätze angeboten bekommen. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Beleihungswert, verlangt die Bank entweder mehr Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten. Es lohnt sich deshalb, bei einer Absage oder einem auffällig teuren Angebot nachzufragen, welchen Wert die Bank angesetzt hat, und ein zweites Institut rechnen zu lassen.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Für Grundstücke in Leverkusen ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen die Bodenrichtwerte und veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht. Die Geschäftsstelle sitzt in der Abteilung 621 Liegenschaftskataster und Grundstücksbewertung im Fachbereich 62 Kataster und Vermessung der Stadt Leverkusen, Hauptstraße 101 in 51373 Leverkusen. Für Köln übernimmt das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, dessen Geschäftsstelle im Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster am Willy-Brandt-Platz 2 in 50679 Köln liegt. Beide Ausschüsse speisen ihre Daten in das Portal BORIS-NRW ein, das die Gutachterausschüsse des Landes gemeinsam betreiben. Die dortigen Daten stehen unter Open-Data-Prinzipien und können unentgeltlich und ohne Zugangsbeschränkung genutzt werden. Wir nutzen diese Zahlen bei jeder Bewertung, damit Sie einordnen können, ob ein Preis auch vor einer Bank Bestand hat.
Tipps
- Legen Sie alle Unterlagen vollständig vor, bevor die Bank bewertet. Fehlende Nachweise führen fast immer zu einem vorsichtigeren Ansatz.
- Dokumentieren Sie Modernisierungen mit Rechnungen und Fotos, gerade bei Dach, Fenstern, Heizung und Elektrik.
- Fragen Sie aktiv nach dem angesetzten Beleihungswert, wenn ein Angebot ungewöhnlich teuer ausfällt.
- Holen Sie ein zweites Angebot ein, denn die Abschläge unterscheiden sich von Institut zu Institut spürbar.
- Prüfen Sie vorab die Bodenrichtwerte für Ihre Lage, damit Sie die Einschätzung der Bank einordnen können.