Die Grundschuld ist das Pfandrecht, mit dem eine Bank ihr Darlehen an Ihrer Immobilie absichert. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und gibt der Bank das Recht, sich aus dem Grundstück zu befriedigen, wenn die Raten ausbleiben. Anders als die Hypothek ist sie rechtlich nicht an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt, sondern steht für sich allein. Deshalb bleibt sie im Grundbuch stehen, auch wenn der Kredit längst zurückgezahlt ist.
Wie kommt die Grundschuld ins Grundbuch?
Die Grundschuld wird beim Notar bestellt und anschließend vom Grundbuchamt eingetragen. In der Praxis läuft das zusammen mit dem Kaufvertrag: Sie unterschreiben die Grundschuldbestellungsurkunde, der Notar reicht sie beim Grundbuchamt ein, und die Bank zahlt den Kaufpreis erst aus, wenn ihre Sicherheit gesichert ist. Die Gebühren dafür richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundeseinheitlich festgelegt, verhandeln lässt sich daran nichts. Planen Sie die Grundschuldbestellung deshalb von Anfang an als eigenen Posten neben Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Notarkosten ein.
Welche Arten von Grundschuld gibt es?
Der Regelfall ist heute die Buchgrundschuld. Sie steht ausschließlich im Grundbuch, ein zusätzliches Papier gibt es nicht. Bei der Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt zusätzlich einen Grundschuldbrief aus, der wie ein Wertpapier behandelt wird und bei Verlust nur mit erheblichem Aufwand ersetzt werden kann. Die Eigentümergrundschuld schließlich steht Ihnen selbst zu, typischerweise dann, wenn ein Darlehen getilgt ist, die Eintragung im Grundbuch aber bewusst bestehen bleibt. Für den Verkauf ist die Unterscheidung wichtig, denn eine Briefgrundschuld lässt sich erst löschen, wenn der Brief tatsächlich vorliegt.
Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf?
Beim Verkauf wird die Grundschuld in aller Regel gelöscht, damit der Käufer ein lastenfreies Grundbuch bekommt. Der Ablauf ist eingespielt: Ihre Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, der Notar verwahrt sie und gibt sie erst frei, wenn die Restschuld aus dem Kaufpreis abgelöst ist. Erst danach geht der Löschungsantrag an das Grundbuchamt. Ist Ihr Darlehen längst getilgt, brauchen Sie die Löschungsbewilligung Ihrer Bank, bei einer Briefgrundschuld zusätzlich den Brief. Kümmern Sie sich früh darum, denn Banken und Rechtsnachfolger von Banken brauchen für solche Unterlagen erfahrungsgemäß Vorlauf.
Löschen oder stehen lassen?
Nach der Tilgung müssen Sie die Grundschuld nicht löschen lassen. Sie können sie im Grundbuch stehen lassen und später erneut als Sicherheit verwenden, etwa für eine Modernisierung, eine neue Heizung oder den Ausbau des Dachgeschosses. Das erspart Ihnen eine zweite Bestellung samt Gebühren. Wer dagegen ohnehin verkaufen will oder ein aufgeräumtes Grundbuch bevorzugt, lässt löschen. Beides ist vertretbar. Die Frage ist schlicht, ob Sie in den nächsten Jahren noch einmal Kapital auf die Immobilie aufnehmen wollen.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Für Grundstücke in Leverkusen führt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Leverkusen die Grundbücher, zuständig ist dort die Abteilung 2. Der Gerichtsbezirk umfasst neben Leverkusen auch Leichlingen und Burscheid, das Gericht hat seine Anschrift in der Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen, also im Stadtteil Opladen. Innerhalb des Grundbuchamts richtet sich die Zuständigkeit nach Gemarkungen, es kommt somit auf den Ortsteil an, in dem Ihr Grundstück liegt. Für Objekte in Köln ist das Amtsgericht Köln zuständig, dort verteilen sich die Grundbuchsachen auf die Abteilungen 10 bis 28, für die Gemarkung Köln zum Beispiel auf die Abteilung 17. Weil die Kosten für Eintragung und Löschung bundeseinheitlich geregelt sind, ist eine Grundschuld in Schlebusch nicht teurer als eine in Köln oder in Burscheid.
Tipps
- Fordern Sie vor dem Verkauf einen aktuellen Grundbuchauszug an, damit Sie wissen, was in Abteilung III wirklich eingetragen ist.
- Vereinbaren Sie mit der Bank eine eng gefasste Zweckerklärung, damit die Grundschuld nur das gewollte Darlehen sichert.
- Heben Sie die Löschungsbewilligung Ihrer Bank auf und legen Sie sie zu den Verkaufsunterlagen.
- Einen Grundschuldbrief bewahren Sie so sicher auf wie ein Wertpapier, ohne ihn stockt die Löschung.
- Prüfen Sie vor einer Löschung, ob Sie die Eintragung für eine spätere Modernisierung noch gebrauchen können.