Die Hypothek ist wie die Grundschuld ein Grundpfandrecht, das in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird und der Bank eine Sicherheit an Ihrer Immobilie gibt. Der Unterschied liegt in der Bindung: Eine Hypothek besteht nur so weit, wie die gesicherte Forderung noch offen ist. Zahlen Sie das Darlehen ab, verliert sie in gleichem Maß ihren Wert. Im Alltag der Immobilienfinanzierung wird sie deshalb kaum noch verwendet, in älteren Grundbüchern taucht sie aber weiterhin auf.
Worin unterscheiden sich Hypothek und Grundschuld?
Die Hypothek ist akzessorisch, sie hängt also fest an einer konkreten Forderung. Ist das Darlehen zur Hälfte getilgt, sichert die Hypothek auch nur noch die halbe Summe. Die Grundschuld dagegen steht für sich, bleibt in voller Höhe bestehen und kann für ein neues Darlehen wiederverwendet werden. Genau diese Beweglichkeit ist der Grund, warum Banken heute fast ausschließlich Grundschulden bestellen lassen. Für Sie als Eigentümer heißt das: Bei der Grundschuld regelt die Zweckerklärung, wofür die Sicherheit gilt, bei der Hypothek ergibt sich das unmittelbar aus dem Darlehen.
Welche Arten der Hypothek gibt es?
Unterschieden wird zunächst nach der Form der Eintragung. Die Buchhypothek steht nur im Grundbuch, bei der Briefhypothek kommt ein Hypothekenbrief hinzu, der übergeben werden muss und wie ein Wertpapier zu behandeln ist. Daneben gibt es die Verkehrshypothek, die im Rechtsverkehr leichter übertragbar ist, und die Sicherungshypothek, bei der die Forderung streng maßgeblich bleibt. Eine Sicherungshypothek kann auch gegen Ihren Willen ins Grundbuch kommen, etwa wenn ein Gläubiger einen Titel vollstreckt. Wer eine solche Eintragung im Auszug findet, sollte ihr sofort nachgehen, denn sie stört jeden Verkauf.
Was passiert, wenn das Darlehen getilgt ist?
Ist die gesicherte Forderung vollständig bezahlt, steht die Hypothek nicht mehr der Bank zu, sondern wandelt sich für Sie in eine Eigentümergrundschuld um. Der Gläubiger verliert sein Recht, die Eintragung im Grundbuch bleibt aber sichtbar, solange niemand die Löschung beantragt. Das ist kein Fehler, wirkt auf Kaufinteressenten und deren Banken aber irritierend. Sinnvoll ist deshalb, die Löschung spätestens dann anzugehen, wenn ein Verkauf ansteht.
Alte Hypotheken beim Verkauf
Die meisten Hypotheken, die uns heute begegnen, stammen aus abgeschlossenen Finanzierungen und sind sachlich erledigt. Der Aufwand liegt im Nachweis. Für die Löschung braucht das Grundbuchamt eine Bewilligung des eingetragenen Gläubigers, bei einer Briefhypothek zusätzlich den Brief. Existiert die damalige Bank nicht mehr, weil sie fusioniert oder verkauft wurde, muss die Rechtsnachfolge belegt werden. Ist ein Brief unauffindbar, hilft nur ein gerichtliches Verfahren, um ihn für kraftlos erklären zu lassen. Beides kostet Zeit, die Sie nicht mehr haben, wenn der Notartermin bereits steht.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Die Grundbücher für Leverkusener Grundstücke führt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Leverkusen in der Abteilung 2, zuständig ist es außerdem für Leichlingen und Burscheid. Innerhalb des Amts entscheidet die Gemarkung, also der Ortsteil, welche Stelle Ihre Akte bearbeitet. In Köln liegt die Zuständigkeit beim Amtsgericht Köln mit den Grundbuchabteilungen 10 bis 28, die Gemarkung Köln wird zum Beispiel in der Abteilung 17 geführt. Bei sehr alten Eintragungen lohnt ein Blick auf die Historie: Opladen war bis zur kommunalen Neuordnung 1975 eine eigenständige Gemeinde, und Leverkusen gehörte bis dahin zum Land- und Oberlandesgerichtsbezirk Düsseldorf, erst danach zum Bezirk Köln. Wer in einem Bestandsobjekt in Opladen, Wiesdorf oder im Bergischen eine alte Hypothek im Grundbuch findet, sollte die Unterlagen daher früh zusammensuchen.
Tipps
- Ziehen Sie vor jeder Verkaufsentscheidung einen aktuellen Grundbuchauszug und lesen Sie Abteilung III vollständig.
- Klären Sie bei alten Eintragungen zuerst, wer heute Rechtsnachfolger des eingetragenen Gläubigers ist.
- Suchen Sie einen Hypothekenbrief, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, nicht danach.
- Lassen Sie erledigte Hypotheken löschen, statt sie stehen zu lassen, denn wiederverwenden können Sie sie nicht.
- Sprechen Sie eine Sicherungshypothek aus einer Vollstreckung sofort mit Ihrem Gläubiger und Ihrem Notar durch.