Darlehen

Ein Immobiliendarlehen ist ein Kredit, den eine Bank für einen festgelegten Zweck ausreicht, nämlich für den Kauf, den Bau oder die Modernisierung einer Immobilie. Anders als bei einem Ratenkredit haftet dabei nicht nur Ihr Einkommen, sondern die Immobilie selbst als Sicherheit. Dafür wird im Grundbuch ein Recht für die Bank eingetragen, meist eine Grundschuld. Weil dieses Recht die Bank absichert, sind die Zinsen für Immobiliendarlehen deutlich niedriger als für andere Kredite.

Welche Darlehensformen gibt es?

Am häufigsten ist das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate aus Zins und Tilgung. Beim Tilgungsdarlehen zahlen Sie dagegen immer denselben Tilgungsbetrag, die Rate sinkt also mit der Zeit, weil die Zinslast kleiner wird. Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen und lösen die gesamte Summe am Ende ab, was einen sicheren Gegenwert voraussetzt. Daneben gibt es variabel verzinste Darlehen ohne feste Zinsbindung sowie staatliche Förderdarlehen, die häufig mit einem Bankdarlehen kombiniert werden. Für selbst genutztes Wohneigentum ist das Annuitätendarlehen in fast allen Fällen die passende Wahl. Welche Form zu Ihnen passt, hängt weniger am Zinssatz als an der Frage, wie sicher Ihr Einkommen ist und wie viel Schwankung Sie tragen können.

Wie sichert die Bank ihr Darlehen ab?

Über eine Grundschuld, die zugunsten der Bank in das Grundbuch eingetragen wird. Sie berechtigt die Bank, die Immobilie zu verwerten, falls Sie die Raten dauerhaft nicht mehr bedienen. Die Bestellung der Grundschuld beurkundet ein Notar, die Eintragung nimmt das zuständige Grundbuchamt vor. Die Kosten dafür gehören zu den Erwerbsnebenkosten. Für Notar und Grundbuchamt zusammen ist beim Immobilienkauf mit einer Größenordnung von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises zu rechnen, je nach Fallgestaltung nennen seriöse Quellen Werte zwischen rund einem und zwei Prozent. Diese Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, sind bundeseinheitlich festgelegt und nicht verhandelbar.

Was prüft die Bank vor der Zusage?

Die Bank schaut auf zwei Dinge: auf Sie und auf das Objekt. Von Ihnen will sie Einkommensnachweise, Kontoauszüge, eine Selbstauskunft und einen Nachweis über das eingesetzte Eigenkapital. Vom Objekt will sie Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und Angaben zur Rücklage. Fehlen Unterlagen, verzögert sich nicht nur die Zusage, die Bank rechnet dann auch vorsichtiger.

Aus beidem bildet sie zwei Größen: Ihre Kapitaldienstfähigkeit, also die Frage, ob das laufende Einkommen die Rate dauerhaft trägt, und den Anteil des Darlehens am Wert der Immobilie. Beide zusammen entscheiden über Zusage und Zinssatz. Rechnen Sie damit, dass die Bank Ihre Lebenshaltungskosten nicht nach Ihrer eigenen Aufstellung ansetzt, sondern mit eigenen Pauschalen, und dass laufende Kredite, Leasingraten und Unterhaltspflichten den Spielraum zusätzlich verkleinern. Wir stellen die Objektunterlagen für unsere Kunden vollständig zusammen, bevor der erste Termin bei der Bank stattfindet.

Was das für Sie im Rheinland bedeutet

Das Grundbuch für Grundstücke in Leverkusen führt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Leverkusen, dort ist die Abteilung 2 für Grundbuchsachen zuständig. Innerhalb des Amts richtet sich die Zuständigkeit nach den Gemarkungen, also nach den Ortsteilen, in denen das Grundstück liegt. Das Gericht hat seinen Sitz in der Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen im Stadtteil Opladen, und sein Bezirk umfasst neben Leverkusen auch Leichlingen und Burscheid. Ein eigenes Amtsgericht Opladen gibt es heute nicht mehr. Für Grundstücke in Köln ist dagegen das Amtsgericht Köln zuständig, dessen Bezirk die kreisfreie Stadt Köln umfasst. Dort wird das Grundbuch in den Abteilungen 10 bis 28 geführt, die jeweils bestimmte Gemarkungen betreuen, für die Gemarkung Köln zum Beispiel die Abteilung 17. Wenn Sie also in Schlebusch kaufen und in Nippes verkaufen, haben Sie es mit zwei verschiedenen Grundbuchämtern zu tun.

Tipps

• Holen Sie sich vor der Suche eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank. Im Rheinland entscheidet bei gefragten Objekten oft die Vorbereitung.
• Vergleichen Sie mindestens zwei Angebote und achten Sie dabei auf Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und Bereitstellungszinsen.
• Klären Sie früh, wie lange die Bank das Geld ohne Aufschlag bereithält, gerade bei Neubau oder geplanter Sanierung.
• Lassen Sie sich die Restschuld zum Ende der Zinsbindung schriftlich ausweisen, nicht nur die Rate.
• Halten Sie Ihre Unterlagen vollständig bereit, das verkürzt die Bearbeitung spürbar.