Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises und der Nebenkosten, den Sie aus eigenen Mitteln bezahlen, ohne ihn zu finanzieren. Für die Bank ist es das wichtigste Signal überhaupt, denn je mehr Sie selbst einbringen, desto kleiner ist ihr Risiko und desto günstiger wird Ihr Zinssatz. Für Sie ist Eigenkapital zugleich der Puffer, der Sie schützt, wenn die Immobilie einmal weniger wert ist als gedacht. Wie viel Sie brauchen, hängt vor allem davon ab, welche Nebenkosten in Ihrem Bundesland anfallen.
Was zählt als Eigenkapital?
Alles, was Sie kurzfristig und ohne neuen Kredit einsetzen können. Dazu gehören Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten, Sparanlagen, zuteilungsreife Bausparguthaben, Wertpapiere, die die Bank meist mit einem Abschlag ansetzt, sowie Rückkaufswerte von Lebensversicherungen. Auch ein bereits bezahltes Grundstück zählt dazu, ebenso ein zinsloses oder zinsgünstiges Darlehen aus der Familie, wenn es nachrangig gestellt und schriftlich vereinbart ist. Eigenleistungen beim Bau oder bei der Sanierung erkennen Banken nur in begrenztem Umfang und nur an, wenn Sie handwerklich tatsächlich in der Lage sind, die Arbeiten auszuführen.
Wichtig ist, dass Sie jede Position auch nachweisen können. Die Bank will Kontoauszüge, Depotauszüge oder eine Bestätigung der Bausparkasse sehen, und zwar bevor sie zusagt. Geld, das erst noch aus einem Verkauf, einer Auszahlung oder einer Erbauseinandersetzung kommen soll, zählt so lange nicht, wie der Zufluss nicht sicher terminiert ist.
Wie viel Eigenkapital sollten Sie mitbringen?
Als Untergrenze gilt in der Praxis, dass Sie die gesamten Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen können, denn diese Kosten finanzieren Banken in aller Regel nicht mit. Sie schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte. Alles, was Sie darüber hinaus einbringen, drückt den Zinssatz, weil es den finanzierten Anteil am Beleihungswert senkt. Eine gesetzliche Mindestquote gibt es nicht, jede Bank legt ihre eigenen Stufen fest. Wichtig ist außerdem, nicht das letzte Geld einzusetzen: Eine Rücklage für Umzug, Renovierung und unerwartete Reparaturen sollte immer übrig bleiben. Denken Sie außerdem daran, dass das Eigenkapital nicht auf einen Schlag gebraucht wird, sondern zu verschiedenen Zeitpunkten: Die Grunderwerbsteuer wird erst nach dem notariellen Kaufvertrag angefordert, die Rechnung des Notars ebenfalls, und der Kaufpreis wird fällig, sobald die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Wer diese Reihenfolge kennt, muss kein Geld kurzfristig und zu einem ungünstigen Kurs aus einer Anlage ziehen.
Warum senkt Eigenkapital den Zinssatz?
Weil die Bank ihr Darlehen an der Immobilie absichert und deren Verwertung im Ernstfall Zeit und Geld kostet. Je kleiner der finanzierte Anteil am Beleihungswert ist, desto sicherer ist die Bank, dass sie ihr Geld auch bei einem schwachen Markt wieder hereinholt. Sie unterteilt das Darlehen deshalb in Stufen, und jede höhere Stufe kostet einen Aufschlag. Wer den finanzierten Anteil durch mehr Eigenkapital unter die nächste Stufe drückt, spart diesen Aufschlag über die gesamte Laufzeit.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises, und zwar für alle Verträge, die seit dem 1. Januar 2015 über Grundstücke in Nordrhein-Westfalen beurkundet wurden. Für Notar und Grundbuchamt kommt eine Größenordnung von etwa 1,5 Prozent hinzu, je nach Fall zwischen rund einem und zwei Prozent. Ist ein Makler beteiligt, sind in Nordrhein-Westfalen beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern marktüblich 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, insgesamt also 7,14 Prozent des Kaufpreises. Seit dem 23. Dezember 2020 wird dieser Betrag bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Verbraucher als Käufer nach den Regeln der Paragrafen 656c und 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs in aller Regel hälftig geteilt, der Käufer trägt also höchstens die Hälfte der Gesamtprovision. Rechnen Sie diese Posten zusammen, landen Sie in Leverkusen oder Köln schnell bei gut elf Prozent des Kaufpreises, die Sie zusätzlich aufbringen müssen.
Tipps
- Legen Sie zuerst die Nebenkosten beiseite und planen Sie erst danach, wie viel Kaufpreis Sie selbst tragen können.
- Behalten Sie eine Rücklage für Umzug, Küche und erste Reparaturen zurück, statt das Konto vollständig zu leeren.
- Lassen Sie sich ein Familiendarlehen schriftlich bestätigen, sonst erkennt die Bank es nicht als Eigenkapital an.
- Prüfen Sie, ob Sie mit etwas mehr Eigenkapital unter die nächste Zinsstufe der Bank kommen. Der Effekt wirkt über die gesamte Laufzeit.
- Kalkulieren Sie Eigenleistungen nüchtern, sowohl was Ihre Zeit als auch was Ihr Können angeht.