Notarkosten sind die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und für die anschließende Abwicklung bis zur Eintragung im Grundbuch. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), sind bundeseinheitlich festgelegt und nicht verhandelbar. Geschäftswert für die Berechnung ist beim Immobilienkaufvertrag regelmäßig der beurkundete Kaufpreis, die Gebühr wächst also mit dem Preis. Ohne Notar geht es beim Immobilienkauf nicht, und einen Preiswettbewerb zwischen Notaren gibt es deshalb auch nicht.
Wie hoch sind die Notarkosten?
Für Notar und Grundbuchamt zusammen ist beim Immobilienkauf mit einer Größenordnung von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises zu rechnen; je nach Fallgestaltung nennen seriöse Quellen Werte zwischen rund 1 und 2 Prozent. Wie sich das zusammensetzt, zeigt ein Beispiel der Bundesnotarkammer für einen Kaufvertrag über 160.000 Euro: 762 Euro für die Beurkundung, 190,50 Euro für den Vollzug und 190,50 Euro für die Betreuung, dazu rund 30 Euro Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer. Die reinen Notargebühren liegen damit deutlich unter einem Prozent des Kaufpreises. Der übrige Teil entfällt auf das Grundbuchamt und auf zusätzliche Vorgänge. Eine feste Aufteilung zwischen Notar und Grundbuchamt lässt sich seriös nicht angeben, weil sie vom Einzelfall abhängt.
Wer zahlt die Notarkosten?
In der Praxis trägt der Käufer die Kosten für die Beurkundung, den Vollzug und die Eintragung des Eigentumswechsels; der Verkäufer zahlt üblicherweise die Löschung der Belastungen, die noch auf seiner Immobilie liegen. Ein Rechtssatz ist das nicht. Wer im Innenverhältnis welche Kosten trägt, ist eine Frage der Vertragsgestaltung und steht im Kaufvertrag, deshalb lohnt es sich, den Entwurf genau an dieser Stelle zu lesen. Wenn Sie kaufen und finanzieren, kommt die Bestellung der Grundschuld hinzu, die ebenfalls beurkundet und eingetragen werden muss.
Was der Notar dafür macht
Der Notar entwirft den Kaufvertrag, prüft das Grundbuch, belehrt beide Seiten in der Beurkundung und übernimmt danach den gesamten Vollzug. Dazu gehören die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Einholung der erforderlichen Erklärungen und Genehmigungen, die Sorge um die Lastenfreistellung, die Mitteilung an das Finanzamt für die Grunderwerbsteuer, die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer und am Ende die Umschreibung des Eigentums. Der Notar ist dabei neutral und vertritt keine der beiden Seiten. Genau das ist der Grund, warum ein Immobilienkauf in Deutschland vergleichsweise selten vor Gericht endet.
Wann fällt die Rechnung an?
Die Kostennote des Notars kommt in aller Regel im Anschluss an die Beurkundung, die Rechnung des Grundbuchamts folgt für die Eintragungen. Beides fällt also in eine Phase, in der der Kaufpreis noch nicht geflossen sein muss. Planen Sie diese Beträge deshalb aus Eigenkapital ein, denn Erwerbsnebenkosten werden von Banken häufig nicht mitfinanziert. Weitere Kosten entstehen, wenn zusätzliche Vorgänge nötig werden, etwa die Löschung alter Grundschulden, die Bestellung einer neuen Grundschuld oder die Abwicklung über ein Notaranderkonto.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Für Grundstücke in Leverkusen führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Leverkusen das Grundbuch, zuständig ist dort die Abteilung 2. Das Gericht sitzt in der Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen, also im Stadtteil Opladen, und sein Bezirk umfasst neben Leverkusen auch Leichlingen und Burscheid. Ein eigenes Amtsgericht Opladen gibt es heute nicht mehr. Innerhalb des Grundbuchamts richtet sich die Zuständigkeit nach Gemarkungen, also danach, in welchem Ortsteil Ihr Grundstück liegt. Für Grundstücke in Köln ist das Amtsgericht Köln zuständig, dort wird das Grundbuch in den Abteilungen 10 bis 28 geführt, für die Gemarkung Köln zum Beispiel in der Abteilung 17. Zu den Nebenkosten kommt in beiden Städten die Grunderwerbsteuer, die in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent beträgt.
Tipps
- Rechnen Sie die Notar- und Grundbuchkosten von Anfang an neben Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Courtage in Ihre Finanzierung ein.
- Vergleichen Sie keine Notarpreise, die Gebühren sind bundeseinheitlich geregelt, und suchen Sie stattdessen nach Erreichbarkeit und Termintreue.
- Lassen Sie sich den Vertragsentwurf einige Tage vor der Beurkundung geben und lesen Sie ihn in Ruhe.
- Prüfen Sie im Entwurf ausdrücklich, wer welche Kosten trägt, denn diese Verteilung ist Vertragssache.
- Als Verkäufer klären Sie frühzeitig, welche alten Belastungen im Grundbuch noch stehen und gelöscht werden müssen.