Der Immobilienkaufvertrag ist die rechtliche Grundlage dafür, dass eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Er muss von einem Notar beurkundet werden, ohne Beurkundung ist er unwirksam, auch wenn sich beide Seiten längst einig sind und alles schriftlich festgehalten haben. Im Vertrag stehen Kaufpreis, Zahlungsweg, Übergabe, Haftung für Mängel und alles, was zusätzlich vereinbart wurde. Mit der Unterschrift beim Notar sind Sie allerdings noch nicht Eigentümer, das werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Warum muss der Kaufvertrag zum Notar?
Weil beide Seiten vor übereilten Entscheidungen geschützt werden sollen und weil nur der Notar die Eintragung im Grundbuch veranlassen kann. Der Notar ist unparteiisch, er berät Käufer und Verkäufer gleichermaßen, prüft das Grundbuch, weist auf Risiken hin und sorgt dafür, dass Geld und Eigentum Zug um Zug wechseln. Mündliche Absprachen und private Papiere begründen beim Immobilienkauf keine Verpflichtung, selbst wenn beide unterschrieben haben. Was nicht in der Urkunde steht, gilt im Zweifel nicht. Deshalb gehören auch Nebenabreden über Einbauküche, Reparaturen oder Räumung in den Vertrag und nicht in eine Nebenvereinbarung.
Was gehört in den Vertrag?
In jeden Kaufvertrag gehören die vollständigen Personalien beider Seiten, die genaue Bezeichnung des Objekts mit Gemarkung, Flur und Flurstück, der Kaufpreis samt Zahlungsweg, der Termin für Übergabe und den Übergang von Nutzen und Lasten sowie die Regelung zur Haftung für Sachmängel. Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird die Haftung üblicherweise ausgeschlossen, für arglistig verschwiegene Mängel gilt dieser Ausschluss jedoch nicht. Dazu kommen die mitverkauften beweglichen Sachen, bestehende Mietverhältnisse, der Umgang mit eingetragenen Rechten und Grundschulden und der Auftrag an den Notar, den Vollzug zu übernehmen.
Wie geht es nach der Beurkundung weiter?
Der Notar setzt eine feste Reihenfolge in Gang. Zuerst lässt er die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eintragen und holt die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden ein. Dann verschickt er die Fälligkeitsmitteilung, und erst danach zahlt der Käufer. Parallel setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest, ohne dessen Unbedenklichkeitsbescheinigung wird der neue Eigentümer nicht eingetragen. Am Ende steht die Umschreibung in Abteilung I des Grundbuchs. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen in der Regel mehrere Wochen, in denen die Vormerkung den Käufer absichert.
Was der Kaufvertrag kostet
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie sind bundeseinheitlich festgelegt und nicht verhandelbar, ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt also nichts. Geschäftswert für die Gebührenberechnung ist regelmäßig der beurkundete Kaufpreis. Die Bundesnotarkammer nennt als Beispiel für einen Kaufvertrag über 160.000 Euro Kaufpreis Gebühren von 762,00 Euro für die Beurkundung sowie je 190,50 Euro für Vollzug und Betreuung, dazu rund 30 Euro Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer. Für Notar und Grundbuchamt zusammen sollten Sie mit einer Größenordnung von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen, je nach Fallgestaltung nennen seriöse Quellen zwischen rund 1 und 2 Prozent.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
In Nordrhein-Westfalen kommt zum Kaufpreis die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent hinzu. Dieser Satz gilt für alle Verträge, die ab dem 1. Januar 2015 beurkundet worden sind und Grundstücke in Nordrhein-Westfalen betreffen. Die Umschreibung erledigt bei Objekten in Leverkusen, Leichlingen und Burscheid das Grundbuchamt des Amtsgerichts Leverkusen, bei Kölner Objekten das Amtsgericht Köln. Zur Provision: Seit dem 23. Dezember 2020 trägt ein Käufer, der Verbraucher ist, beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Gesamtprovision. Marktüblich sind in Nordrhein-Westfalen 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, zusammen also 7,14 Prozent, die in aller Regel hälftig geteilt werden. Gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht, sie bleibt verhandelbar. Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf zudem der Textform, eine mündliche Zusage am Telefon genügt dafür nicht.
Tipps
- Nutzen Sie die Prüfzeit für den Entwurf und lesen Sie ihn mit dem Grundbuchauszug nebeneinander.
- Klären Sie die Finanzierung vor dem Termin. Eine Zusage, die erst nach der Beurkundung kommt, hilft niemandem, gebunden sind Sie trotzdem.
- Schreiben Sie jede Nebenabrede hinein, von der Einbauküche bis zum Räumungstermin. Was mündlich bleibt, ist beim Immobilienkauf nichts wert.
- Legen Sie Energieausweis, Grundbuchauszug und bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Abrechnungen und Protokolle bereit, bevor der Entwurf geschrieben wird. Das verkürzt den Weg zum Termin erheblich.
- Rechnen Sie die Nebenkosten vorher durch: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie die Provision.