Die Courtage ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Objekts erhält. Sie ist ein Erfolgshonorar und kein Stundenlohn: Geschuldet wird sie erst, wenn der Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt. Seit Ende 2020 regelt das Gesetz, wie sich Käufer und Verkäufer die Courtage bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen müssen. Courtage, Maklerprovision und Maklerlohn meinen dabei dasselbe, es ist nur eine Frage der Gewohnheit, welches Wort jemand benutzt.
Wer zahlt die Courtage?
Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus trägt ein Käufer, der Verbraucher ist, seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte der gesamten Courtage. Wird der Makler für beide Parteien tätig, darf er sich den Maklerlohn nach § 656c Abs. 1 BGB nur so versprechen lassen, dass sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten. Eine Vereinbarung, die von diesem Teilungsgrundsatz abweicht, ist nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen, kann sie nach § 656d Abs. 1 BGB einen Teil auf die andere Seite abwälzen, aber nur, wenn sie selbst mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Seite wird dabei erst fällig, wenn der Auftraggeber seine eigene Zahlung geleistet und nachgewiesen hat.
Wie hoch ist die Courtage in Nordrhein-Westfalen?
Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Die §§ 656a bis 656d BGB regeln die Form und die Verteilung, nicht den Prozentsatz; die Höhe ist zwischen den Parteien frei verhandelbar. Marktüblich sind in Nordrhein-Westfalen beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, insgesamt also 7,14 Prozent des Kaufpreises. Dieser Gesamtsatz wird nach der Reform von 2020 in aller Regel hälftig auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Abweichungen nach oben und nach unten kommen vor, je nach Objekt, Aufwand und Makler, denn amtlich festgelegt ist dieser Satz nicht.
Wofür Sie die Courtage bezahlen
Vor dem Erfolg liegt die Arbeit, und die trägt zunächst der Makler. Dazu gehören die Einschätzung des Preises, die Beschaffung der Unterlagen beim Grundbuchamt und bei den weiteren zuständigen Stellen, der Energieausweis, Fotos und Exposé, die Anzeigen, die Vorauswahl der Interessenten, die Besichtigungen, die Prüfung der Finanzierungsbestätigungen und die Abstimmung mit dem Notariat bis zur Beurkundung. Kommt kein Vertrag zustande, bleiben diese Kosten bei uns. Genau das ist der Grund, warum eine Courtage nicht nach Aufwand berechnet wird.
Warum die Vereinbarung in Textform vorliegen muss
Ein Maklervertrag über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder über die Vermittlung eines Kaufvertrags bedarf bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656a BGB der Textform. Textform bedeutet nach § 126b BGB eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Der Datenträger muss die Speicherung für eine angemessene Dauer und die unveränderte Wiedergabe ermöglichen. Eine eigenhändige Unterschrift ist dafür nicht nötig, eine rein mündliche oder telefonische Provisionsvereinbarung reicht dagegen nicht aus. Das Textformerfordernis gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht für unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien, und es gilt unabhängig davon, ob der Käufer Verbraucher ist.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
In Leverkusen und Köln rechnen wir bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit dem marktüblichen Satz von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Für einen Käufer ist die Courtage aber nur ein Posten unter mehreren: Dazu kommt die Grunderwerbsteuer, die in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent beträgt, und für Notar und Grundbuchamt zusammen ist mit einer Größenordnung von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises zu rechnen. Wer in Opladen, Schlebusch oder in Köln kalkuliert, sollte diese Nebenkosten von Anfang an neben den Kaufpreis stellen, denn Banken finanzieren sie häufig nicht mit. Als Verkäufer wiederum sehen Sie Ihren Anteil erst im Nettoerlös, deshalb sprechen wir ihn im ersten Gespräch offen an und nicht erst beim Notartermin.
Tipps
- Lassen Sie sich die Höhe der Courtage und die Verteilung vor der Beauftragung in Textform geben, mündliche Zusagen genügen dafür nicht.
- Fragen Sie nach, ob der Makler für beide Seiten tätig wird, denn davon hängt ab, welche der gesetzlichen Regeln greift.
- Planen Sie als Käufer Courtage, Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuch zusammen in die Finanzierung ein.
- Lassen Sie sich zeigen, welche Leistungen im Honorar enthalten sind, bevor Sie Angebote verschiedener Makler vergleichen.
- Bei einem Mehrfamilienhaus oder einem Grundstück gelten andere Spielregeln als bei der Eigentumswohnung, klären Sie das vorab.