Spekulationssteuer ist ein umgangssprachliches Wort und keine eigene Steuerart. Gemeint ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Für Immobilien steht die Regel in § 23 des Einkommensteuergesetzes, und sie hängt an einer einzigen Zahl: an den zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf. Wichtige Ausnahmen gibt es für Immobilien, die Sie selbst bewohnt haben.
Wann ist der Verkauf steuerpflichtig?
Der Verkauf einer Immobilie ist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Liegt der Kauf länger zurück, bleibt der Gewinn außen vor. Daneben gibt es eine kleine Grenze: Nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG bleiben Gewinne steuerfrei, wenn der im Kalenderjahr erzielte Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften weniger als 1.000 Euro betragen hat. Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag: Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig und nicht nur der übersteigende Teil.
Wann bleibt der Verkauf trotz der Frist steuerfrei?
Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sind Immobilien ausgenommen, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, und ebenso solche, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken gedient haben. Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Selbstnutzung dafür nicht drei volle Kalenderjahre dauern muss: Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, wobei nur das mittlere Kalenderjahr voll ausgefüllt sein muss (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16). In derselben Entscheidung hat das Gericht auch klargestellt, dass eine nur zeitweilige Nutzung genügt, sofern die Immobilie dem Eigentümer in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Erfasst sind damit auch Zweitwohnungen und nicht vermietete Ferienwohnungen.
Wie der Gewinn ermittelt wird
Zum steuerpflichtigen Gewinn führt der Abstand zwischen dem, was Sie beim Verkauf erlösen, und dem, was die Immobilie seinerzeit gekostet hat, vermindert um die Kosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen. Welche Positionen im Einzelnen anzusetzen sind, ist keine Frage des Bauchgefühls, sondern des Steuerrechts, und bei vermieteten Objekten kommen weitere Punkte hinzu. Wir rechnen Ihnen als Makler deshalb keine Steuer aus und geben dazu auch keine Auskunft. Was wir tun: Wir sprechen die Frage früh an, damit Sie mit Ihrem Steuerberater reden können, solange der Verkauf noch gestaltbar ist.
Warum der Zeitpunkt so wichtig ist
Zwischen steuerpflichtig und steuerfrei können wenige Wochen liegen, und das ist der teuerste Kalendereffekt im Immobilienverkauf. Für den Beginn und das Ende der Zehnjahresfrist kommt es auf die maßgeblichen Zeitpunkte von Anschaffung und Veräußerung an; welche Daten das Finanzamt in Ihrem Fall ansetzt, sollten Sie vor der Beurkundung klären lassen und nicht danach. Dasselbe gilt für die Eigennutzung: Wer nach dem Auszug noch vermietet, sollte wissen, was das für die Ausnahme bedeutet. Und wer geerbt oder geschenkt bekommen hat, lässt sich am besten bestätigen, welcher Anschaffungszeitpunkt für ihn gilt, bevor er einen Verkauf ansetzt.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
In Leverkusen und Köln stellt sich die Frage vor allem bei Wohnungen, die vor einigen Jahren als Kapitalanlage gekauft wurden, und bei geerbten Häusern, die niemand selbst bewohnt. Bevor Sie über einen Termin nachdenken, lohnt der Blick auf die Datengrundlage: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen und der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln veröffentlichen jährlich einen Grundstücksmarktbericht sowie Bodenrichtwerte, und beides ist über das Portal BORIS-NRW unter www.boris.nrw.de kostenfrei und ohne Zugangsbeschränkung einsehbar. So bekommen Sie ein belastbares Gefühl dafür, wie groß der Abstand zum damaligen Kaufpreis überhaupt ist. Ob und wann verkauft wird, ist danach eine Abwägung aus zwei Größen: dem Markt und der Frist.
Tipps
- Suchen Sie zuerst Ihren alten Kaufvertrag heraus und halten Sie die maßgeblichen Daten fest, bevor Sie einen Verkauf planen.
- Bewahren Sie Belege für Anschaffung, Modernisierung und Verkaufskosten auf, das Finanzamt fragt danach.
- Klären Sie die Steuerfrage mit Ihrem Steuerberater vor der Beurkundung, danach lässt sich nichts mehr gestalten.
- Denken Sie bei Erbschaften und Schenkungen daran, dass der Anschaffungszeitpunkt gesondert zu prüfen ist.
- Verschieben Sie einen Verkauf nicht allein wegen der Frist, ohne die Marktlage gegenzurechnen.