Der Verkehrswert ist der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielbar wäre. Maßgeblich sind dabei die rechtlichen Gegebenheiten, also zum Beispiel Rechte im Grundbuch, sowie die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks. Persönliche Verhältnisse und ungewöhnliche Umstände bleiben ausdrücklich außen vor. Der Verkehrswert ist damit kein Wunschpreis und kein Erinnerungswert, sondern eine nachvollziehbar hergeleitete Zahl, die auch ein Dritter prüfen kann.
Wie ist der Verkehrswert gesetzlich definiert?
Die gesetzliche Definition steht im Baugesetzbuch. Danach wird der Verkehrswert, der dort ausdrücklich auch Marktwert genannt wird, durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Drei Dinge stecken darin: ein fester Stichtag, ein normaler Markt ohne Zwangslage und die Ausblendung individueller Motive. Ein Notverkauf unter Zeitdruck oder ein Verkauf innerhalb der Familie liefert deshalb keinen Verkehrswert.
Verkehrswert, Kaufpreis und Beleihungswert
Diese drei Zahlen werden im Gespräch oft vermengt, meinen aber Verschiedenes. Der Verkehrswert ist die objektivierte Einschätzung zum Stichtag. Der Kaufpreis ist das, was am Ende im Kaufvertrag steht, und er kann darüber oder darunter liegen, je nach Nachfrage, Verhandlungslage und Dringlichkeit der Beteiligten. Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank ihrer Finanzierung zugrunde legt; er wird bewusst vorsichtig angesetzt, weil er auch in einem schwächeren Markt noch tragen soll, und liegt deshalb in aller Regel unter dem Verkehrswert. Wer diese drei Begriffe sauber trennt, versteht auch, warum eine Bank weniger finanziert, als der Gutachter für das Haus ansetzt.
Wer ermittelt den Verkehrswert?
Für förmliche Zwecke ermitteln ihn Sachverständige oder die amtlichen Gutachterausschüsse. Ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger erstellt ein Verkehrswertgutachten, das jede Annahme offenlegt und deshalb gegenüber Gerichten, Finanzämtern und Erbengemeinschaften Bestand hat. Die Gutachterausschüsse der Städte erstatten daneben selbst Wertgutachten über Grundstücke und stellen die Datengrundlage bereit, auf der alle anderen aufbauen. Für einen normalen Verkauf reicht meist die Markteinschätzung eines ortskundigen Maklers, die dieselben Verfahren anwendet, aber schlanker dokumentiert ist.
Wofür Sie den Verkehrswert brauchen
Der Verkehrswert ist die Bezugsgröße überall dort, wo eine Immobilie in Geld ausgedrückt werden muss, ohne dass verkauft wird. Er dient als Grundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, für die Vermögensauseinandersetzung bei einer Scheidung, für die Abfindung von Miterben, für die Wertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren und für die Kreditentscheidung einer Bank. Auch beim Verkauf lohnt er sich, denn er begründet den Angebotspreis gegenüber Kaufinteressenten mit Zahlen statt mit Gefühl.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Die Datenbasis für Leverkusen und Köln liefern die örtlichen Gutachterausschüsse. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen und der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln ermitteln jährlich Bodenrichtwerte und geben Grundstücksmarktberichte heraus; der Kölner Bericht für 2026 ist über gars.nrw abrufbar, der Leverkusener kostenfrei über www.boris.nrw.de. BORIS-NRW ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen und wird als offener Datenbestand ohne Zugangsbeschränkung bereitgestellt. Geht es um ein Zwangsversteigerungs- oder Nachlassverfahren für ein Objekt in Leverkusen, Leichlingen oder Burscheid, liegt die Zuständigkeit beim Amtsgericht Leverkusen in der Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen, das zum Landgerichtsbezirk Köln gehört. Für Grundstücke im Stadtgebiet Köln ist das Amtsgericht Köln zuständig.
Tipps
- Fragen Sie bei jeder Wertangabe nach dem Stichtag, denn ein Verkehrswert ohne Datum sagt wenig aus.
- Erwarten Sie nicht, dass Ihre Bank den vollen Verkehrswert finanziert, der Beleihungswert liegt bewusst darunter.
- Prüfen Sie vor der Bewertung das Grundbuch auf Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte, sie wirken sich unmittelbar auf den Wert aus.
- Für Finanzamt, Gericht oder Erbengemeinschaft brauchen Sie ein Gutachten mit vollständiger Herleitung, eine Onlinezahl genügt dort nicht.