Bei der Zwangsversteigerung wird eine Immobilie durch das Amtsgericht öffentlich verwertet, in aller Regel gegen den Willen des Eigentümers. Betrieben wird das Verfahren von einem Gläubiger mit einem vollstreckbaren Anspruch, häufig von der finanzierenden Bank aus einer Grundschuld, gelegentlich auch von einer Eigentümergemeinschaft wegen offener Hausgelder. Ein zweiter, oft übersehener Fall ist die Teilungsversteigerung: Mit ihr löst eine Erbengemeinschaft oder ein geschiedenes Paar eine gemeinsame Immobilie auf, wenn keine Einigung zustande kommt. Am Ende steht kein notarieller Kaufvertrag, sondern der Zuschlagsbeschluss des Gerichts, mit dem der Ersteher Eigentümer wird.
Wie läuft ein Zwangsversteigerungsverfahren ab?
Am Anfang steht der Antrag des Gläubigers beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Ordnet das Gericht die Zwangsversteigerung an, wird dies im Grundbuch vermerkt. Anschließend beauftragt das Gericht einen Sachverständigen mit einem Gutachten und setzt auf dieser Grundlage den Verkehrswert durch Beschluss fest. Erst danach wird der Versteigerungstermin öffentlich bekannt gemacht, gemeinsam mit dem Wert und den Objektangaben. Im Termin folgt auf die Bekanntmachungen die Bietstunde, danach verhandelt das Gericht über den Zuschlag. Zwischen Antrag und Termin vergehen erfahrungsgemäß viele Monate, weil Gutachten, Zustellungen und Fristen Zeit brauchen. Für Eigentümer bedeutet das: Es bleibt fast immer Zeit zum Handeln.
Welche Rolle spielt der festgesetzte Verkehrswert?
Der vom Gericht durch Beschluss festgesetzte Verkehrswert ist die Bezugsgröße des gesamten Verfahrens. An ihm bemisst sich die Sicherheit, die Bieter stellen müssen, und an ihm orientieren sich die gesetzlichen Grenzen, unterhalb derer im ersten Termin kein oder nur ein eingeschränkt wirksamer Zuschlag möglich ist. Bleiben die Gebote im ersten Termin deutlich darunter, kommt es häufig nicht zum Zuschlag, sondern zu einem weiteren Termin, in dem diese Grenzen nicht mehr in gleicher Weise greifen. Der Eigentümer ist damit vor einer Verschleuderung geschützt, ein guter Preis ist ihm aber nicht garantiert. Der festgesetzte Verkehrswert ist zudem ein Gutachtenwert zu einem Stichtag und keine Zusage, dass der Markt ihn im Termin auch bietet. Genau deshalb ist ein geordneter freihändiger Verkauf für den Eigentümer meist die bessere Lösung.
Welche Risiken trägt der Ersteher?
Ein Erwerb in der Versteigerung ist etwas anderes als ein Kauf beim Makler. Es gibt keine Gewährleistung für Mängel, und einen Anspruch auf eine Innenbesichtigung hat der Bieter nicht, weshalb der Zustand hinter der Haustür ein Restrisiko bleibt. Rechte, die im Grundbuch in Abteilung II vor dem betreibenden Gläubiger stehen, etwa ein Wohnrecht, bleiben bestehen und werden zusätzlich zum Gebot übernommen. Wer den Zuschlag erhält, muss die Immobilie gegebenenfalls selbst räumen lassen und trägt ab dem Zuschlag Lasten und Risiko. Wer mitbietet, muss außerdem eine Sicherheit stellen, die sich am festgesetzten Verkehrswert bemisst; in welcher Form und bis wann, gibt das Gericht in der Terminsbekanntmachung vor. Hinzu kommen Gerichtskosten und die Grunderwerbsteuer, die in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent beträgt. Eine Maklerprovision fällt dagegen nicht an.
Was Eigentümer tun können, bevor es so weit kommt
Solange der Zuschlag nicht erteilt ist, kann der Eigentümer die Immobilie selbst verkaufen und mit dem Erlös die Forderung ablösen. Das setzt voraus, dass die Bank mitspielt und dass der Zeitplan zum Verfahren passt, deshalb zählt jeder Monat. Ein freihändiger Verkauf bringt in aller Regel mehr als eine Versteigerung, weil der Markt bieten kann, das Objekt normal präsentiert wird und Kaufinteressenten es besichtigen dürfen. Auch bei der Teilungsversteigerung unter Erben gilt: Ein gemeinsam beauftragter Verkauf lässt allen Beteiligten mehr Geld als das Gerichtsverfahren.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Zuständig ist immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Für Leverkusen, Leichlingen und Burscheid ist das das Amtsgericht Leverkusen, Gerichtsstraße 9, 51379 Leverkusen, im Stadtteil Opladen; es gehört zum Bezirk des Landgerichts Köln. Für Objekte in der Stadt Köln ist das Amtsgericht Köln zuständig, dessen Gerichtsbezirk die kreisfreie Stadt Köln umfasst. Dort werden auch die Grundbücher geführt, in denen der Versteigerungsvermerk und die bestehen bleibenden Rechte stehen. Ob der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert zur Lage passt, lässt sich mit den Daten der Gutachterausschüsse einordnen: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen und der für die Stadt Köln veröffentlichen Bodenrichtwerte und jährliche Grundstücksmarktberichte, kostenfrei abrufbar über www.boris.nrw.de.
Tipps
- Als Eigentümer sollten Sie sofort nach der Anordnung das Gespräch mit der Bank suchen, denn ein freihändiger Verkauf ist nur möglich, solange der Zuschlag nicht erteilt ist.
- Als Bieter lesen Sie das Gutachten und den Grundbuchauszug vollständig und klären vorher, welche Rechte in Abteilung II bestehen bleiben.
- Sichern Sie Ihre Finanzierung verbindlich zu, bevor Sie in den Termin gehen, denn nach dem Zuschlag gibt es keinen Rücktritt.
- Kalkulieren Sie neben dem Gebot die Gerichtskosten, die Grunderwerbsteuer und einen Puffer für Instandsetzung ein, weil Sie das Objekt innen meist nicht gesehen haben.
- Bei einer Erbengemeinschaft lohnt sich vor dem Gang zum Gericht ein gemeinsamer Bewertungstermin, denn eine belastbare Zahl macht die Einigung oft erst möglich.