Wohnrecht

Das Wohnrecht erlaubt einer bestimmten Person, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen, obwohl ihr die Immobilie nicht gehört. Rechtlich ist es eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, die notariell bestellt und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird. Typisch ist es bei der Übergabe des Elternhauses an die Kinder, bei der Absicherung des Ehepartners und bei der Verrentung einer Immobilie. Das Recht steht immer nur der eingetragenen Person zu, es lässt sich weder vererben noch verkaufen und endet spätestens mit deren Tod.

Was darf der Wohnberechtigte und was nicht?

Der Wohnberechtigte darf die im Vertrag bezeichneten Räume bewohnen und dabei Familienangehörige sowie Pflege- und Betreuungspersonen aufnehmen. Vermieten darf er dagegen nicht, sofern das nicht ausdrücklich mitvereinbart und im Grundbuch abgebildet ist. Genau hier liegt der Unterschied zum Nießbrauch: Der Nießbrauch ist das weiter reichende Recht und erlaubt auch, die Immobilie zu vermieten und die Miete zu behalten. Wer das Elternhaus übergibt und sich absichern will, sollte deshalb vorher überlegen, ob das Recht auch dann noch trägt, wenn ein Umzug ins Pflegeheim nötig wird und die Räume leer stehen. Eine Regelung für diesen Fall gehört in den Übergabevertrag, nicht in ein späteres Gespräch.

Wer zahlt Nebenkosten, Reparaturen und Grundsteuer?

Ohne abweichende Vereinbarung trägt der Wohnberechtigte die Kosten des laufenden Verbrauchs, also Heizung, Strom, Wasser und die üblichen Betriebskosten seiner Räume. Alles, was Bestand und Substanz des Gebäudes betrifft, bleibt Sache des Eigentümers: Dach, Fassade, Heizungsanlage, Fenster und die Grundsteuer. Weil sich an dieser Grenze regelmäßig Streit entzündet, sollte der Vertrag die Aufteilung so konkret wie möglich beschreiben und auch sagen, wer eine größere Reparatur beauftragt und wer sie bezahlt.

Wie wirkt sich ein Wohnrecht auf den Wert aus?

Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Wert einer Immobilie, weil der Käufer sie auf unbestimmte Zeit weder selbst bewohnen noch vermieten kann. Der Abschlag ergibt sich rechnerisch aus dem Wohnvorteil, also der ersparten Miete, kapitalisiert über die statistische Lebenserwartung des Berechtigten. Je jünger die berechtigte Person und je größer die betroffene Wohnfläche, desto höher fällt der Abzug aus. Für eine belastbare Zahl brauchen Sie eine Bewertung, die den Grundbuchinhalt tatsächlich berücksichtigt; ein Blick auf Vergleichspreise unbelasteter Objekte führt hier zwangsläufig in die Irre.

Bleibt das Wohnrecht beim Verkauf oder in der Zwangsversteigerung bestehen?

Bei einem normalen Verkauf bleibt das Wohnrecht bestehen, der Käufer übernimmt es mit. Löschen lässt es sich nur, wenn der Berechtigte zustimmt, meist gegen eine Abfindung, und diese Löschung sollte vor der Beurkundung geklärt sein. In der Zwangsversteigerung entscheidet dagegen der Rang: Steht das Wohnrecht in Abteilung II vor der Grundschuld des betreibenden Gläubigers, bleibt es bestehen, steht es dahinter, erlischt es mit dem Zuschlag. Nach dem Tod des Berechtigten wird das Recht im Grundbuch gelöscht, in aller Regel auf Antrag unter Vorlage der Sterbeurkunde.

Was das für Sie im Rheinland bedeutet

In Leverkusen, Köln und im Bergischen begegnet uns das Wohnrecht am häufigsten bei Häusern, die innerhalb der Familie übergeben wurden, oft schon vor Jahrzehnten. Ob und in welchem Rang eine solche Eintragung besteht, sehen Sie nur im Grundbuch. Für Grundstücke in Leverkusen, Leichlingen und Burscheid führt es das Grundbuchamt des Amtsgerichts Leverkusen, Gerichtsstraße 9 im Stadtteil Opladen; dort ist die Abteilung 2 des Gerichts für Grundbuchsachen zuständig, und die Zuordnung richtet sich nach der Gemarkung, also dem Ortsteil, in dem das Grundstück liegt. Für Kölner Objekte ist das Amtsgericht Köln zuständig, dessen Grundbuchabteilungen 10 bis 28 jeweils bestimmte Gemarkungen führen, die Gemarkung Köln zum Beispiel die Abteilung 17. Für die Wertseite liefern der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen beziehungsweise der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln die Bodenrichtwerte, kostenfrei einsehbar über www.boris.nrw.de.

Tipps

• Lassen Sie sich vor jedem Verkauf einen aktuellen Grundbuchauszug geben und prüfen Sie Abteilung II auf Wohnrechte, auch bei Objekten, die Sie seit Jahren kennen.
• Achten Sie bei der Bestellung auf den Rang: Ein Wohnrecht, das hinter der Bank eingetragen ist, sichert im Ernstfall niemanden ab.
• Halten Sie im Vertrag fest, wer welche Kosten trägt und was gelten soll, wenn der Berechtigte dauerhaft auszieht oder ins Heim wechselt.
• Klären Sie eine mögliche Ablösung frühzeitig mit dem Berechtigten, denn die Löschung braucht dessen Zustimmung und einen Notartermin.
• Lassen Sie den Wertabschlag rechnen, bevor Sie einen Preis in den Markt geben, sonst verhandeln Sie später gegen Ihre eigene Zahl.