Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem für jedes Grundstück festgehalten wird, wem es gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen. Geführt wird es von den Grundbuchämtern bei den Amtsgerichten, für Ihre Immobilie also von dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Weil das Grundbuch öffentlichen Glauben genießt, darf ein Käufer grundsätzlich darauf vertrauen, dass die eingetragene Person auch wirklich Eigentümer ist. Wer verkauft oder kauft, sollte deshalb immer mit einem aktuellen Auszug arbeiten und nicht mit einem alten Ausdruck aus der Schublade.
Wie ist ein Grundbuchblatt aufgebaut?
Jedes Grundstück hat sein eigenes Grundbuchblatt, und dieses Blatt ist immer gleich gegliedert. Die Aufschrift nennt das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Blattes. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst, also Gemarkung, Flur, Flurstück, amtliche Größe und Nutzungsart. In Abteilung I steht, wem das Grundstück gehört und auf welcher Grundlage, zum Beispiel Kauf, Erbfolge oder Auseinandersetzung. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen, Abteilung III die Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken.
Wer darf ins Grundbuch schauen?
Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Das sind vor allem der Eigentümer selbst, Notare, Gerichte und Behörden, finanzierende Banken sowie Kaufinteressenten, die ein ernsthaftes Interesse belegen können. Reine Neugier des Nachbarn reicht nicht aus. Den Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts oder über Ihren Notar, für die Erteilung fällt eine Gebühr an. Als Verkäufer sollten Sie einen frischen Auszug bereithalten, weil Bank und Notar bei älteren Ausdrucken ohnehin einen neuen anfordern.
Was beim Verkauf im Grundbuch geschieht
Das Eigentum wechselt nicht mit der Unterschrift beim Notar, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch. Üblich ist ein zweistufiger Weg. Kurz nach der Beurkundung lässt der Notar zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II eintragen, die dessen Anspruch sichert, solange der Kaufpreis noch nicht geflossen ist. Erst wenn gezahlt wurde, die Grunderwerbsteuer beglichen ist und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, wird der Käufer in Abteilung I als Eigentümer eingetragen. Zwischen Beurkundung und Umschreibung vergehen je nach Auslastung des Grundbuchamts mehrere Wochen.
Welche Lasten stehen in Abteilung II und III?
Abteilung II sammelt alles, was die Nutzung oder die Verfügung über das Grundstück einschränkt: Wegerechte des Nachbarn, Leitungsrechte der Versorger, ein lebenslanges Wohnrecht für die Eltern, Vorkaufsrechte oder ein Nacherbenvermerk. In Abteilung III stehen die Grundschulden und Hypotheken. Beides ist für den Verkauf wichtig. Alte Grundschulden bleiben nämlich auch dann eingetragen, wenn das Darlehen längst getilgt ist, solange niemand die Löschung beantragt. Und ein eingetragenes Wohnrecht drückt den Wert spürbar, weil der Käufer die Immobilie nicht frei nutzen kann.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Für Grundstücke in Leverkusen führt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Leverkusen das Grundbuch, dort ist die Abteilung 2 für Grundbuchsachen zuständig. Innerhalb des Amts richtet sich die Zuständigkeit nach den Gemarkungen, also nach den Ortsteilen, in denen das Grundstück liegt. Der Gerichtsbezirk umfasst neben der Stadt Leverkusen auch Leichlingen und Burscheid. Das Gericht sitzt in der Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen, im Stadtteil Opladen. Ein eigenes Amtsgericht Opladen gibt es heute nicht mehr, danach fragen uns Verkäufer aus Opladen regelmäßig. Leverkusen gehört zum Bezirk des Landgerichts Köln und damit zum Oberlandesgerichtsbezirk Köln. Für Kölner Grundstücke ist das Amtsgericht Köln zuständig, das seine Grundbücher in den Abteilungen 10 bis 28 nach Gemarkungen führt, die Gemarkung Köln zum Beispiel in Abteilung 17.
Tipps
- Besorgen Sie sich vor dem ersten Verkaufsgespräch einen aktuellen Grundbuchauszug. Mit Ausdrucken, die Jahre alt sind, arbeitet weder die Bank noch der Notar.
- Prüfen Sie Abteilung III auf alte Grundschulden. Nach der Tilgung wird nichts automatisch gelöscht, dafür brauchen Sie die Löschungsbewilligung Ihrer Bank.
- Lesen Sie Abteilung II Zeile für Zeile. Ein Wege- oder Wohnrecht gehört ins Exposé und nicht erst in den Notartermin.
- Vergleichen Sie das Bestandsverzeichnis mit der Wirklichkeit. Garage, Zufahrt und Gartenfläche liegen nicht immer auf dem Flurstück, das Sie vermuten.
- Halten Sie den eingetragenen Namen sauber. Nach Heirat, Scheidung oder Erbfall muss die Eintragung zu Ihrem Ausweis passen, sonst verzögert sich der Verkauf.