Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener, in seinen Grenzen festgelegter Teil der Erdoberfläche und damit die kleinste Einheit, die im Liegenschaftskataster geführt wird. Jedes Flurstück trägt eine eindeutige Bezeichnung aus Gemarkung, Flur und Nummer, über die es sich zweifelsfrei zuordnen lässt. Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke im Sinne der Grundbuchordnung, das Grundbuch übernimmt von dort die Beschreibung des Grundstücks. Wenn Sie verkaufen, taucht Ihr Flurstück deshalb im Grundbuchauszug, im Kaufvertrag und in jeder Bankunterlage wieder auf.
Worin unterscheiden sich Flurstück und Grundstück?
Das Flurstück beschreibt die Fläche, das Grundstück beschreibt das Eigentum. Ein Flurstück ist eine vermessene Fläche mit festen Grenzen, ein Grundstück im Rechtssinn dagegen das, was auf einem Grundbuchblatt unter einer laufenden Nummer gebucht ist. Ein Grundstück kann aus einem einzigen Flurstück bestehen, häufig setzt es sich aber aus mehreren zusammen, etwa wenn Haus, Garage und ein Gartenstreifen getrennt vermessen wurden. Umgekehrt können Flurstücke desselben Eigentümers auf verschiedenen Grundbuchblättern geführt werden.
Wie ist eine Flurstücksbezeichnung aufgebaut?
Die vollständige Bezeichnung besteht aus drei Angaben: der Gemarkung, der Flurnummer und der Flurstücksnummer. Erst zusammen ergeben diese drei Angaben eine eindeutige Kennung, unter der sich Ihr Grundstück in jedem Register auffinden lässt. Die Gemarkung ist ein alter Katasterbezirk und entspricht meist einem Ortsteil, sie hat mit den heutigen Stadtgrenzen nicht immer etwas zu tun. Die Flurstücksnummer enthält häufig einen Bruchstrich. Das ist ein Hinweis darauf, dass das Flurstück aus einer Teilung hervorgegangen ist.
Wo finden Sie die Daten zu Ihrem Flurstück?
Die schnellste Quelle ist Ihr eigener Grundbuchauszug. Im Bestandsverzeichnis stehen Gemarkung, Flur, Flurstück, die amtliche Fläche und die Nutzungsart. Den Grenzverlauf selbst zeigt die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte genannt. Geführt und laufend fortgeschrieben wird sie von der zuständigen Katasterbehörde. Über die Geoportale des Landes lassen sich Flurstücke online ansehen, amtliche Auszüge und beglaubigte Karten gibt es beim zuständigen Katasteramt.
Wann das Flurstück beim Verkauf wichtig wird
Im Kaufvertrag wird eine Immobilie nicht über die Postanschrift bezeichnet, sondern über Gemarkung, Flur und Flurstück. Fehlt ein Flurstück, wird es auch nicht mitverkauft. Typische Stolpersteine sehen wir immer wieder: Die Zufahrt liegt auf einem eigenen, schmalen Flurstück, das niemand auf dem Zettel hatte. Die Gartenfläche hinter dem Haus gehört zu einem zweiten Flurstück auf einem anderen Grundbuchblatt. Oder eine Grenze verläuft anders, als der Zaun seit Jahrzehnten steht. Auch Banken beziehen sich bei Beleihung und Grundschuld auf die Flurstücksdaten, und die Grundsteuer knüpft ebenfalls daran an.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Das Liegenschaftskataster für Leverkusen führt der Fachbereich 62 “Kataster und Vermessung” der Stadt Leverkusen, dem per Gesetz die Aufgaben der Landesvermessung und die Führung des Katasters übertragen sind. Der Fachbereich gliedert sich in die Abteilungen 620 Geoinformationen, 621 Liegenschaftskataster und Grundstücksbewertung sowie 622 Vermessung, Technische Pläne und Bodenordnung und sitzt im Elberfelder Haus, Hauptstraße 101, 51373 Leverkusen. In Köln ist das Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster am Willy-Brandt-Platz 2 in 50679 Köln zuständig. Die Gemarkung ist hier auch deshalb wichtig, weil sich danach die Zuständigkeit der Grundbuchabteilungen richtet, beim Amtsgericht Köln zum Beispiel über die Abteilungen 10 bis 28. Und wenn Sie wissen möchten, was der Boden unter Ihrem Flurstück wert ist: Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen und in der Stadt Köln sind über das Landesportal BORIS-NRW unter www.boris.nrw.de kostenfrei einsehbar. Die Geschäftsstelle des Leverkusener Gutachterausschusses sitzt in der genannten Abteilung 621.
Tipps
- Legen Sie vor dem Verkauf die Flurkarte neben den Grundbuchauszug. Beides muss zusammenpassen, sonst klärt sich das spätestens beim Notar.
- Prüfen Sie, ob wirklich alle Flurstücke mitverkauft werden, die Sie tatsächlich nutzen, besonders Zufahrt, Garage und Gartenland.
- Bei unklarem Grenzverlauf hilft nur eine Grenzanzeige oder Grenzvermarkung durch das Katasteramt oder einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, nicht der Zaun.
- Notieren Sie sich Gemarkung, Flur und Flurstück. Mit diesen drei Angaben ordnet jeder Makler, Notar oder Sachbearbeiter Ihr Objekt sofort zu.