Bei einer Realteilung wird ein Grundstück tatsächlich in zwei oder mehr selbständige Grundstücke zerlegt. Jeder Teil erhält eigene Flurstücksnummern und ein eigenes Grundbuchblatt und kann danach unabhängig verkauft, beliehen und bebaut werden. Erkennbar ist die Realteilung an der Vermessung, denn vor der Eintragung im Grundbuch steht immer die neue Grenze im Liegenschaftskataster. Wer ein großes Grundstück besitzt und über den hinteren Gartenteil nachdenkt, landet fast zwangsläufig bei dieser Frage.
Worin unterscheidet sich die Realteilung von der Teilung nach WEG?
Bei der Realteilung entstehen mehrere eigenständige Grundstücke, bei der Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz bleibt es bei einem einzigen. Nach § 8 Abs. 1 WEG kann der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass er sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilt, von denen jeder mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist. Dann entstehen Wohnungs- oder Teileigentum, eine Eigentümergemeinschaft, gemeinschaftliches Eigentum und Hausgeld. Bei der Realteilung gibt es nichts davon: kein Gemeinschaftseigentum, keine Verwaltung, keine Beschlüsse. Dafür muss jedes neue Grundstück für sich genommen erschlossen und nutzbar sein, und genau daran scheitert es in gewachsenen Siedlungen am häufigsten.
Wann ist ein Grundstück überhaupt teilbar?
Entscheidend ist nicht der Wunsch des Eigentümers, sondern das Baurecht. Jeder neue Teil braucht eine gesicherte Zufahrt zur öffentlichen Straße, Anschlüsse an Wasser, Abwasser und Strom sowie einen Zuschnitt, auf dem sich unter Einhaltung der Abstandsflächen zu den Nachbargrenzen noch sinnvoll bauen lässt. Maßgeblich sind der Bebauungsplan oder, wo keiner gilt, die Umgebungsbebauung, dazu eingetragene Baulasten und das Baurecht, das der Bestandsbau bereits ausschöpft. Ob und welche behördlichen Schritte im Einzelfall nötig sind, klären Sie am besten früh mit der Bauaufsicht der Stadt, bevor Geld in Planung und Vermessung fließt.
Wie läuft eine Realteilung ab?
Am Anfang steht die Prüfung des Baurechts, danach folgt die Vermessung. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Katasteramt führt die Teilungsvermessung durch, setzt die neuen Grenzpunkte, lädt die Beteiligten zum Grenztermin und bringt das Ergebnis in das Liegenschaftskataster ein. Erst danach kommt das Grundbuch an die Reihe, wo die neuen Flurstücke abgeschrieben und auf eigenen Blättern gebucht werden. Sind Grundschulden eingetragen, muss die Bank mitwirken, denn ohne Pfandfreigabe haftet der abgetrennte Teil weiter für das alte Darlehen. Rechnen Sie insgesamt eher in Monaten als in Wochen.
Welche Kosten fallen bei einer Realteilung an?
Es sind drei Blöcke: die Vermessung, die Eintragung im Grundbuch und alles, was das neue Grundstück erst nutzbar macht. Die Vermessungskosten hängen vom Wert des Grundstücks und vom Aufwand vor Ort ab, ein konkretes Angebot des Vermessungsbüros ist deshalb mehr wert als jede Faustzahl aus dem Internet. Notar- und Grundbuchkosten folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz, sie sind bundeseinheitlich festgelegt und nicht verhandelbar. Am teuersten wird häufig der dritte Block, also Zuwegung, Hausanschlüsse und die Sicherung von Rechten über eine Grunddienstbarkeit oder eine Baulast. Wer den hinteren Gartenteil verkauft, erzielt nur dann den vollen Preis, wenn Erschließung und Zufahrt geklärt sind.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Die Teilungsvermessung und die Fortführung des Liegenschaftskatasters liegen in Leverkusen beim Fachbereich 62 “Kataster und Vermessung” der Stadt, dort in der Abteilung 622 für Vermessung, Technische Pläne und Bodenordnung, Elberfelder Haus, Hauptstraße 101, 51373 Leverkusen. In Köln führt das Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster am Willy-Brandt-Platz 2 in 50679 Köln das Kataster. Die neuen Grundbuchblätter legt anschließend das Grundbuchamt an, für Leverkusen, Leichlingen und Burscheid das Amtsgericht Leverkusen mit seiner Abteilung 2, für Kölner Grundstücke das Amtsgericht Köln. Ob sich eine Teilung wirtschaftlich lohnt, lässt sich mit den Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen und in der Stadt Köln abschätzen, die über BORIS-NRW unter www.boris.nrw.de kostenfrei abrufbar sind. In gewachsenen Siedlungen mit großen Gärten, wie es sie in Leverkusen, Leichlingen und Burscheid oft gibt, steckt darin mehr Wert, als viele Eigentümer vermuten.
Tipps
- Klären Sie das Baurecht, bevor Sie vermessen lassen. Eine saubere Grenze um eine nicht bebaubare Restfläche nützt niemandem.
- Fragen Sie früh bei Ihrer Bank nach der Pfandfreigabe für den abzutrennenden Teil, sonst bleibt die alte Grundschuld ein Hindernis.
- Denken Sie an alles, was über die künftige Grenze reicht: Zufahrt, Leitungen, Dachüberstand, Regenwasser. Das gehört als Dienstbarkeit oder Baulast gesichert, nicht auf einen Zettel.
- Prüfen Sie beim Kauf eines Reihen- oder Doppelhauses, ob wirklich real geteilt wurde oder ob Sie eine Einheit nach WEG erwerben. Der Unterschied entscheidet über Hausgeld, Beschlüsse und Ihre Freiheit am eigenen Haus.
- Lassen Sie das ungeteilte Grundstück und die geplanten Teilflächen bewerten, bevor Sie sich entscheiden.