Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt wird. Nach § 8 Abs. 1 WEG kann der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass er sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilt, von denen jeder mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist. Sie legt damit fest, welche Einheiten es gibt, was zu jeder Einheit gehört und wie groß der jeweilige Miteigentumsanteil ist. In den meisten Anlagen enthält sie zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung, und die prägt den Alltag in der Gemeinschaft oft stärker als das Gesetz.
Was steht in einer Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung besteht in der Praxis aus mehreren Teilen. Der Teilungstext benennt die Einheiten, ordnet ihnen die Miteigentumsanteile als Bruchteile zu und grenzt Sondereigentum vom gemeinschaftlichen Eigentum ab. Dazu gehören nach § 7 Abs. 4 WEG ein von der Baubehörde gesiegelter Aufteilungsplan, der jede Einheit zeichnerisch ausweist, und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde. Häufig folgt eine Gemeinschaftsordnung mit Regeln zur Kostenverteilung, zur zulässigen Nutzung, zu Sondernutzungsrechten, zur Verwaltung und zur Beschlussfassung. Für die Teilung durch den Eigentümer gelten nach § 8 Abs. 2 WEG die §§ 3 bis 7 WEG entsprechend.
Warum die Gemeinschaftsordnung so wichtig ist
Das Gesetz gibt nur den Rahmen vor, ausgefüllt wird er von der Gemeinschaftsordnung. Ein Beispiel ist die Kostenverteilung: Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG trägt jeder Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, viele Gemeinschaftsordnungen sehen stattdessen Wohnfläche, Einheiten oder Verbrauch vor. Ein zweites Beispiel ist die Nutzung: Ob in einer Einheit eine Praxis, ein Laden oder eine kurzzeitige Vermietung zulässig ist, ergibt sich aus der Zweckbestimmung. Ein drittes sind Sondernutzungsrechte an Gärten, Terrassen oder Stellplätzen, die üblicherweise hier zugewiesen werden. Wer diese Seiten überblättert, kauft Regeln, die er nicht kennt, und merkt das erst bei der ersten größeren Maßnahme.
Lässt sich eine Teilungserklärung später ändern?
Ändern lässt sie sich, aber nicht einfach mit der Mehrheit. Wo die Teilungserklärung Vereinbarungscharakter hat, braucht es die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, und damit die Änderung auch gegenüber späteren Erwerbern wirkt, muss sie im Grundbuch eingetragen werden. Sind Rechte Dritter betroffen, etwa Grundschulden, müssen auch diese Berechtigten zustimmen; für Sondernutzungsrechte ordnet § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG das ausdrücklich an. Einfacher ist der Weg bei der Kostenverteilung: Die Eigentümer können nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, dafür genügt ein Beschluss der Versammlung.
Welche Rolle spielt sie beim Verkauf?
Die Teilungserklärung ist die wichtigste Unterlage beim Verkauf einer Eigentumswohnung. Der Notar braucht sie für den Kaufvertrag, die finanzierende Bank verlangt sie, und der Käufer entscheidet anhand von ihr, was er überhaupt bekommt. Aus ihr ergibt sich, ob Keller, Speicher oder Stellplatz zur Einheit gehören, ob der Garten Sondereigentum oder Sondernutzungsfläche ist und nach welchem Schlüssel das Hausgeld verteilt wird. Wer sie erst zwei Tage vor dem Notartermin heraussucht, riskiert Rückfragen, die den Termin verschieben. Wir besorgen die Urkunde deshalb schon vor der Vermarktung, zusammen mit dem Aufteilungsplan, den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen und dem Wirtschaftsplan.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Die Teilungserklärung liegt nicht bei der Stadt, sondern als Bestandteil der Grundakte beim zuständigen Grundbuchamt. Für Wohnungen in Leverkusen, Leichlingen und Burscheid ist das Amtsgericht Leverkusen zuständig, dort führt die Abteilung 2 die Grundbuchsachen, und zwar nach Gemarkungen, also nach dem Ortsteil, in dem das Grundstück liegt. Das Gericht sitzt in der Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen, im Stadtteil Opladen. Für Kölner Objekte ist das Amtsgericht Köln zuständig, das seine Grundbücher in den Abteilungen 10 bis 28 nach Gemarkungen führt, die Gemarkung Köln zum Beispiel in Abteilung 17. Wenn Sie zusätzlich den Wert einordnen möchten, geben die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den Städten Leverkusen und Köln eine erste Richtung, abrufbar über das Portal BORIS-NRW.
Tipps
- Lesen Sie die Gemeinschaftsordnung so aufmerksam wie den Kaufvertrag. Dort stehen Kostenschlüssel und Nutzungsgrenzen.
- Vergleichen Sie den Aufteilungsplan mit dem, was Sie besichtigt haben. Abweichungen zwischen Plan und Bauzustand kommen vor.
- Achten Sie auf Sondernutzungsrechte und darauf, ob sie im Grundbuch eingetragen sind.
- Fragen Sie nach Änderungen der Teilungserklärung. Nicht jede beschlossene Änderung ist auch vollzogen worden.
- Legen Sie sich die Unterlagen als Verkäufer früh zurecht, das verkürzt den Weg bis zum Notartermin.