Der Umlageschlüssel, oft auch Verteilerschlüssel genannt, ist die Rechenregel dafür, welchen Anteil an den Kosten der Gemeinschaft jede einzelne Wohnung trägt. Er entscheidet, ob Sie für den Aufzug, die Gartenpflege oder die Gebäudeversicherung nach Ihrem Miteigentumsanteil, nach Wohnfläche, nach Einheiten oder nach Verbrauch zahlen. In der Praxis gilt in einer Gemeinschaft selten nur ein einziger Schlüssel, sondern je nach Kostenart ein anderer. Wer sein Hausgeld oder seine Jahresabrechnung verstehen will, muss deshalb zuerst wissen, welcher Schlüssel für welche Position gilt.
Welcher Schlüssel gilt, wenn nichts anderes vereinbart ist?
Dann gilt der Miteigentumsanteil. Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Maßgeblich ist dabei nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG das im Grundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile nach § 47 der Grundbuchordnung. Diese Anteile werden bei der Aufteilung des Hauses festgelegt und stehen in der Teilungserklärung, dort jeweils als Bruchteil eines Ganzen ausgewiesen. Sie hängen nicht zwingend exakt an der Wohnfläche, deshalb lohnt der Blick in die Unterlagen, bevor man sich über eine Abrechnung wundert.
Wann gilt ein anderer Schlüssel?
Abweichungen sind auf zwei Wegen möglich. Entweder ist ein anderer Schlüssel vereinbart, typischerweise in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung, oder die Eigentümer beschließen ihn: Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können sie für einzelne Kosten oder für bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Damit lässt sich zum Beispiel regeln, dass Aufzugskosten nach Geschossen verteilt werden oder dass Müllgebühren nach Einheiten laufen. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also sachlich begründet und nicht willkürlich sein. Für Eigentümer, die sich seit Jahren über eine als unfair empfundene Verteilung ärgern, ist das der praktisch wichtigste Punkt des heutigen Rechts.
Heizung und Warmwasser: hier schreibt der Gesetzgeber mit
Bei Heiz- und Warmwasserkosten ist der Maßstab nicht frei wählbar. Nach § 7 Abs. 1 der Heizkostenverordnung sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche beziehungsweise nach umbautem Raum. Dahinter steht ein einfacher Gedanke: Wer spart, soll das auf der Abrechnung sehen, aber ein Teil der Kosten entsteht unabhängig vom eigenen Verhalten, etwa durch Leitungsverluste. Ein reiner Flächenschlüssel für Heizkosten ist deshalb in aller Regel nicht zulässig, ein reiner Verbrauchsschlüssel ebenso wenig.
Zwei Ebenen: Gemeinschaft und Mietverhältnis
Vermietende Eigentümer müssen zwei Abrechnungen auseinanderhalten. Auf der ersten Ebene rechnet die Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft nach den Schlüsseln des WEG ab. Auf der zweiten Ebene rechnet der Eigentümer gegenüber seinem Mieter ab, und dort gelten die Regeln des Mietrechts: Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist, § 556 Abs. 1 BGB verweist dafür auf die Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht dazu. Zudem ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Die Miteigentumsanteile, an denen im Zweifel alles hängt, stehen im Wohnungsgrundbuch. Für Wohnungen in Leverkusen führt es das Grundbuchamt des Amtsgerichts Leverkusen in der Abteilung 2, Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen, wobei sich die Zuständigkeit innerhalb des Amts nach den Gemarkungen richtet, also nach dem Ortsteil des Grundstücks. Der Gerichtsbezirk umfasst neben Leverkusen auch Leichlingen und Burscheid. Für Kölner Wohnungen führt das Amtsgericht Köln das Grundbuch in den Abteilungen 10 bis 28, die jeweils bestimmte Gemarkungen betreuen, für die Gemarkung Köln zum Beispiel die Abteilung 17. Vor einem Verkauf gleichen wir Grundbuch, Teilungserklärung und die Schlüssel der letzten Abrechnungen ab, damit im Exposé und im Notartermin dieselben Zahlen stehen.
Tipps
- Lesen Sie vor dem Kauf, welche Schlüssel die Teilungserklärung vorgibt, nicht nur die Endsumme der Abrechnung.
- Prüfen Sie, ob spätere Beschlüsse einzelne Kostenarten anders verteilen als die Teilungserklärung.
- Vergleichen Sie den Miteigentumsanteil Ihrer Wohnung mit ihrer Wohnfläche, Abweichungen erklären viele Nachfragen.
- Achten Sie als Vermieter darauf, dass die Schlüssel im Mietvertrag zu denen der WEG-Abrechnung passen, sonst zahlen Sie die Differenz selbst.
- Wenden Sie sich an uns, wenn eine Verteilung offensichtlich nicht mehr passt, oft ist ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG der einfachere Weg.