Die Instandhaltungsrücklage ist der Geldtopf, den eine Wohnungseigentümergemeinschaft für spätere Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum ansammelt, also für Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Aufzug oder Treppenhaus. Gespeist wird sie aus dem Hausgeld: Ein Teil des monatlichen Vorschusses fließt nicht in den laufenden Betrieb, sondern in die Rücklage. Das Geld gehört nicht dem einzelnen Eigentümer, sondern der Gemeinschaft, und es wird bei einem Verkauf nicht ausgezahlt. Für Käufer ist die Rücklage deshalb eine der wichtigsten Kennzahlen einer Eigentumswohnung.
Warum heißt sie heute Erhaltungsrücklage?
Der gesetzliche Begriff hat sich mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz geändert, das zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist. Seither nennt § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG als Beispiel ordnungsmäßiger Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Vorher stand in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG alter Fassung der Begriff Instandhaltungsrückstellung. Im Sprachgebrauch von Verwaltungen, Eigentümern und Anzeigen hält sich die Instandhaltungsrücklage hartnäckig, gemeint ist aber dieselbe Sache. Wenn Sie in Unterlagen auf alle drei Bezeichnungen stoßen, ist das also kein Widerspruch, sondern nur der Stand der jeweiligen Vorlage.
Wie hoch muss die Rücklage sein?
Das Gesetz verlangt nur eine angemessene Rücklage und schreibt keine bezifferte Mindesthöhe vor. Die Höhe liegt damit im Ermessen der Eigentümer, die sie über den Wirtschaftsplan beschließen. Was angemessen ist, hängt vom Gebäude ab: Alter und Zustand, Größe der Anlage, Bauweise, technische Ausstattung mit Aufzug oder Tiefgarage sowie die Frage, welche großen Maßnahmen zuletzt erledigt wurden und welche noch bevorstehen. Eine Gemeinschaft, die gerade Dach und Heizung erneuert hat, darf mit einer kleineren Rücklage arbeiten als eine Anlage, bei der beides noch ansteht. Kursierende Faustformeln sind daher nur eine grobe Orientierung und ersetzen keinen Blick in die Unterlagen und in den Zustand des Hauses.
Wie wird die Rücklage verwendet und abgerechnet?
Verwendet wird die Rücklage für Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, beschlossen wird die Entnahme von den Eigentümern. In der Abrechnung sind Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage verteilungsneutral, sie dürfen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in die Abrechnungsspitze einfließen, über die nach § 28 Abs. 2 WEG beschlossen wird. Den Stand der Rücklage müssen Sie deshalb nicht aus der Jahresabrechnung herausrechnen: Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Dieser Bericht ist das Dokument, nach dem Sie fragen sollten.
Was eine dünne Rücklage beim Verkauf bedeutet
Reicht das angesparte Geld für eine anstehende Maßnahme nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage, und jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil kurzfristig aus eigener Tasche. Käufer rechnen das inzwischen mit ein. Eine Wohnung mit gut gefüllter Rücklage lässt sich sachlich als Anlage mit Vorsorge darstellen, eine Wohnung mit fast leerer Rücklage und offenem Sanierungsbedarf wird im Gespräch schnell zur Preisverhandlung. Für vermietende Eigentümer kommt hinzu: Die Zuführung zur Rücklage zählt nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten und ist damit nicht auf den Mieter umlagefähig, sie bleibt beim Eigentümer.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Ob eine Anlage in Opladen, in Leichlingen oder in einem Kölner Stadtteil steht, spielt für diese Rechnung keine Rolle: Käufer im Rheinland fragen heute in nahezu jeder Besichtigung nach dem Stand der Rücklage und nach den Beschlüssen der letzten Jahre. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen und sein Kölner Pendant veröffentlichen zwar jährlich Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwerte, kostenfrei abrufbar über BORIS-NRW, doch diese Zahlen beschreiben den Markt und nicht Ihre konkrete Gemeinschaft. Den Unterschied zwischen einem guten und einem mittelmäßigen Verkaufspreis macht im Bestand oft der Vermögensbericht. Wir fordern ihn vor der Vermarktung bei der Verwaltung an und erklären Interessenten, was die Zahlen für die nächsten Jahre bedeuten.
Tipps
- Fragen Sie vor jedem Wohnungskauf nach dem Vermögensbericht und nach den Protokollen der zurückliegenden Eigentümerversammlungen.
- Setzen Sie die Rücklage immer ins Verhältnis zum Zustand des Hauses, eine große Summe nützt wenig, wenn Dach und Heizung gleichzeitig fällig sind.
- Achten Sie auf bereits beschlossene, aber noch nicht durchgeführte Maßnahmen, denn diese Kosten kommen auf den Käufer zu.
- Verwechseln Sie die Rücklage nicht mit einem Guthaben, sie wird beim Verkauf nicht an Sie ausgezahlt.
- Lassen Sie uns vor dem Verkauf gemeinsam prüfen, wie sich der Stand der Rücklage in Ihrem Exposé am besten darstellen lässt.