Hausgeld ist der Betrag, den jeder Wohnungseigentümer monatlich an die Verwaltung zahlt, damit die Gemeinschaft ihre laufenden Kosten decken und Geld für spätere Erhaltungsmaßnahmen zurücklegen kann. Im Gesetz heißt das Hausgeld nicht Hausgeld, sondern Vorschuss: Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Grundlage ist der jährliche Wirtschaftsplan, den der Verwalter mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben aufstellt. Das Hausgeld ist damit keine Gebühr und keine Miete, sondern eine Vorauszahlung auf das, was die Gemeinschaft im Jahr voraussichtlich ausgibt.
Was steckt im Hausgeld?
Im Hausgeld stecken drei Blöcke. Erstens die Betriebskosten des Hauses, also Positionen wie Heizung und Warmwasser, Wasser und Entwässerung, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Aufzug, Hauswart und die Gebäudeversicherungen. Zweitens die Verwaltungskosten, also die Vergütung des Verwalters und die Kosten des laufenden Betriebs der Gemeinschaft. Drittens die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört. Wer zwei Angebote vergleicht, sollte deshalb immer fragen, ob die Rücklage im genannten Hausgeld enthalten ist oder ob sie separat erhoben wird.
Wie hoch ist das Hausgeld?
Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Der Betrag ergibt sich allein aus dem Wirtschaftsplan der jeweiligen Gemeinschaft und wird von den Eigentümern beschlossen. Deshalb liegen zwei benachbarte Häuser mit gleicher Wohnfläche oft weit auseinander: Eine Anlage mit Aufzug, Tiefgarage, Zentralheizung, Hauswart und gepflegter Außenanlage verursacht schlicht mehr laufende Kosten als ein kleines Haus ohne Aufzug und ohne Tiefgarage. Auch der Zustand des Gebäudes wirkt sich aus, weil eine Gemeinschaft mit Erhaltungsstau entweder mehr zurücklegen muss oder später Sonderumlagen beschließt. Ein niedriges Hausgeld ist deshalb kein Gütesiegel, sondern erst einmal nur eine Zahl, die man mit dem Wirtschaftsplan gegenlesen muss.
Was können Vermieter auf den Mieter umlegen?
Nicht das gesamte Hausgeld. Betriebskosten dürfen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist, § 556 Abs. 1 BGB verweist dafür auf die Betriebskostenverordnung. Deren Katalog in § 2 BetrKV umfasst 17 Positionen, darunter Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Versicherungen und Hauswart. Nicht zu den Betriebskosten gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Die Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bleiben also beim Eigentümer. Über die Vorauszahlungen des Mieters ist jährlich abzurechnen, und zwar spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums, danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen.
Hausgeld beim Verkauf
Käufer fragen heute in fast jeder Besichtigung nach dem Hausgeld, und sie fragen richtig: Sie wollen den Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht sehen. Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer nach § 28 Abs. 2 WEG über Nachschüsse oder über die Anpassung der Vorschüsse. Beschlussgegenstand ist dabei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur die Abrechnungsspitze, also die Differenz zwischen tatsächlichen Kosten und beschlossenen Vorschüssen, nicht die gesamte Jahresabrechnung. Wer diese Unterlagen sauber beisammen hat, führt ein ruhiges Verkaufsgespräch. Wer sie nachreichen muss, verhandelt fast immer über den Preis.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Amtliche Zahlen zum Hausgeld gibt es nicht, weder beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen noch beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Deren Grundstücksmarktberichte und die Bodenrichtwerte, die über das Portal BORIS-NRW kostenfrei einsehbar sind, sagen etwas über Kaufpreise und Lagen, aber nichts über die laufenden Kosten einer konkreten Anlage. Genau deshalb entscheidet sich der Eindruck einer Wohnung in Leverkusen, Köln oder im Bergischen an den Unterlagen der Verwaltung. Wir holen Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Vermögensbericht vor der Vermarktung ein und ordnen die Zahlen für Interessenten ein, damit ein höheres Hausgeld nicht als Warnsignal missverstanden wird, wenn dahinter eine gut gepflegte Anlage steht.
Tipps
- Verlangen Sie beim Wohnungskauf immer den aktuellen Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnungen der zurückliegenden Jahre.
- Prüfen Sie, welcher Anteil des Hausgelds in die Erhaltungsrücklage fließt, denn dieser Teil ist Sparen und keine Ausgabe.
- Rechnen Sie als Vermieter damit, dass Verwaltungskosten und Rücklage bei Ihnen bleiben und nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
- Achten Sie auf Sonderumlagen in den Protokollen, sie zeigen, ob die Gemeinschaft in der Vergangenheit knapp kalkuliert hat.
- Sprechen Sie uns an, wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Hausgeld für die Anlage hoch oder normal ist.