Ist ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gehört jedem Käufer seine Wohnung als Sondereigentum und dazu ein Anteil am Grundstück und am Gebäude. Alle Eigentümer zusammen bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kurz WEG genannt. Diese Gemeinschaft ist nach § 9a Abs. 1 WEG ausdrücklich rechtsfähig, sie kann also Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden. Sie entsteht nicht durch eine Gründung der Eigentümer, sondern mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher.
Wofür ist die Gemeinschaft zuständig?
Die WEG verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, also nach § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück und das Gebäude, soweit beides nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten steht. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt sie die Rechte aus, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben, und daneben solche Rechte der einzelnen Eigentümer, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Zwingend gemeinschaftlich sind nach § 5 Abs. 2 WEG alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Der Bundesgerichtshof hat auf dieser Grundlage entschieden, dass Fenster nebst Rahmen und auch die Wohnungseingangstür zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, obwohl viele Eigentümer sie für ihre eigene Sache halten.
Wie werden Entscheidungen getroffen?
Entschieden wird in der Eigentümerversammlung durch Beschluss. Zum festen Programm gehört der Wirtschaftsplan: Nach § 28 Abs. 1 WEG stellt der Verwalter die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf, und die Eigentümer beschließen darauf die Vorschüsse, die im Alltag Hausgeld heißen. Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen sie nach § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder über die Anpassung der Vorschüsse, Grundlage dafür ist die Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Zahlen. Neu ist der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG, der den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen ausweist. Bauliche Veränderungen können die Eigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG beschließen oder einem einzelnen Eigentümer gestatten. § 20 Abs. 2 WEG gibt jedem Eigentümer zusätzlich einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen für Barrierefreiheit, für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, für Einbruchschutz, für den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und für Steckersolargeräte.
Verwalter, Beirat und Zertifizierung
Die laufenden Geschäfte führt der Verwalter, kontrolliert und beraten wird er in vielen Gemeinschaften vom Verwaltungsbeirat. Mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts, die zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, kam in § 26a WEG der zertifizierte Verwalter dazu. Er hat die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse in einer Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen. Der Anspruch der Eigentümer auf einen zertifizierten Verwalter ist nach § 48 Abs. 4 WEG seit dem 1. Dezember 2023 anwendbar. Wer am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter war, galt gegenüber seiner Gemeinschaft noch bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert.
Die WEG beim Verkauf einer Eigentumswohnung
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft die Gemeinschaft mit. Der Käufer tritt in laufende Beschlüsse ein, übernimmt anteilig geplante Maßnahmen und findet in den Unterlagen der Verwaltung ziemlich genau vor, was ihn erwartet. Ein sauber vorbereiteter Verkauf enthält deshalb die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht. Fehlen diese Papiere, entstehen im Verkaufsgespräch Zweifel, die sich fast immer im Preis niederschlagen.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Die Gemeinschaft entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, und die führt das Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Für Wohnungen in Leverkusen ist das Amtsgericht Leverkusen zuständig, dort die Abteilung 2 für Grundbuchsachen, Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen im Stadtteil Opladen. Innerhalb des Grundbuchamts richtet sich die Zuständigkeit nach den Gemarkungen, also nach den Ortsteilen, in denen das Grundstück liegt. Der Gerichtsbezirk umfasst neben Leverkusen auch Leichlingen und Burscheid und gehört zum Bezirk des Landgerichts Köln. Für Wohnungen in Köln führt das Amtsgericht Köln das Grundbuch in den Abteilungen 10 bis 28, die jeweils bestimmte Gemarkungen betreuen, für die Gemarkung Köln zum Beispiel die Abteilung 17. Wir sorgen im Verkaufsfall dafür, dass Grundbuchauszug und WEG-Unterlagen vollständig vorliegen, bevor der erste Interessent die Wohnung betritt.
Tipps
- Gehen Sie zu den Eigentümerversammlungen oder lassen Sie sich vertreten, denn dort fallen die Entscheidungen über Ihr Geld.
- Bewahren Sie alle Protokolle und Beschlüsse auf, beim Verkauf werden genau diese Unterlagen verlangt.
- Fragen Sie den Verwalter frühzeitig nach dem Vermögensbericht, er zeigt den Stand der Rücklagen auf einen Blick.
- Klären Sie vor einer Modernisierung in der eigenen Wohnung, ob ein Bauteil überhaupt zum Sondereigentum gehört.
- Sprechen Sie uns an, bevor Sie inserieren, dann stellen wir die Unterlagenliste gemeinsam mit der Verwaltung zusammen.