Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt also zwei Dinge auf einmal: einen Bereich, über den er allein bestimmt, und einen Anteil an Grundstück und Gebäude, der allen Eigentümern gemeinsam gehört. Diese beiden Teile lassen sich nicht voneinander trennen und stehen zusammen in einem eigenen Grundbuchblatt. Praktisch heißt das: Sie kaufen nicht nur Quadratmeter, sondern auch eine Gemeinschaft und deren Regeln.
Woraus besteht Wohnungseigentum?
Wohnungseigentum setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil zusammen. Das Sondereigentum ist der Teil, den Sie allein nutzen und auf eigene Kosten in Ordnung halten, in der Regel die Räume Ihrer Wohnung samt der Bestandteile, die sich nach § 5 Abs. 1 WEG verändern lassen, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder Rechte anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen. Gemeinschaftliches Eigentum ist nach § 1 Abs. 5 WEG alles Übrige, also das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Der Miteigentumsanteil, der als Bruchteil im Grundbuch eingetragen ist, bestimmt, mit welchem Gewicht Sie an diesem gemeinschaftlichen Teil beteiligt sind.
Wie entsteht Wohnungseigentum?
Wohnungseigentum entsteht, wenn ein Grundstück rechtlich in Einheiten aufgeteilt und diese Aufteilung im Grundbuch vollzogen wird. Nach § 8 Abs. 1 WEG kann der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass er sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilt, von denen jeder mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist. Der Eintragungsbewilligung sind nach § 7 Abs. 4 WEG ein von der Baubehörde gesiegelter Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht zugleich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig ist, also Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und verklagt werden kann.
Was die Reform von 2020 geändert hat
Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz wurde am 22. Oktober 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. Seitdem können bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG durch Beschluss beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden, und jeder Eigentümer hat nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen für Barrierefreiheit, für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, für Einbruchschutz, für den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und für Steckersolargeräte. Neu sind außerdem der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG und der Vermögensbericht, den der Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG jährlich zu erstellen hat. Auch der Name der Rücklage hat gewechselt: Aus der Instandhaltungsrückstellung wurde die Erhaltungsrücklage, die § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG als Beispiel ordnungsmäßiger Verwaltung nennt.
Welche Kosten trägt der einzelne Eigentümer?
Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, so der gesetzliche Regelfall des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Maßgeblich ist dabei das im Grundbuch eingetragene Verhältnis der Anteile. Die Eigentümer können nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, etwa nach Wohnfläche oder nach Verbrauch. Gezahlt wird über Vorschüsse, umgangssprachlich Hausgeld, die auf dem jährlichen Wirtschaftsplan des Verwalters beruhen (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse, Grundlage dafür ist die Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Die Wohnungsgrundbücher für Leverkusener Einheiten führt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Leverkusen, dort ist die Abteilung 2 für Grundbuchsachen zuständig. Das Gericht sitzt in der Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen, also im Stadtteil Opladen, und sein Bezirk umfasst neben Leverkusen auch Leichlingen und Burscheid. Innerhalb des Grundbuchamts richtet sich die Zuständigkeit nach Gemarkungen, also danach, in welchem Ortsteil die Wohnung liegt. Für Kölner Einheiten ist das Amtsgericht Köln zuständig, das seine Grundbücher in den Abteilungen 10 bis 28 nach Gemarkungen führt, die Gemarkung Köln zum Beispiel in Abteilung 17. Zur Werteinordnung helfen die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den Städten Leverkusen und Köln, kostenfrei abrufbar über das Portal BORIS-NRW.
Tipps
- Lesen Sie die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan vollständig, bevor Sie unterschreiben. Nur dort steht verbindlich, was zu Ihrer Einheit gehört.
- Lassen Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben. Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen erkennen Sie sonst nicht.
- Fragen Sie nach dem Vermögensbericht und dem Stand der Erhaltungsrücklage. Eine dünne Rücklage bedeutet später Sonderumlagen.
- Prüfen Sie den Wirtschaftsplan und die Höhe der Vorschüsse, nicht nur den Kaufpreis.
- Klären Sie geplante Umbauten vor dem Kauf mit der Verwaltung.