Sondereigentum ist der Teil einer Eigentumswohnung, der einem einzelnen Eigentümer allein gehört und über den er allein bestimmt. Dazu zählen nach § 5 Abs. 1 WEG nur die Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder Rechte anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Alles Übrige an Grundstück und Gebäude ist gemeinschaftliches Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). Wo genau die Grenze verläuft, entscheidet im Ernstfall darüber, wer eine Reparatur bezahlt, und deshalb lohnt der genaue Blick.
Was gehört zum Sondereigentum?
Zum Sondereigentum gehören in aller Regel die Räume Ihrer Wohnung und das, was sich darin ohne Eingriff in die Substanz des Hauses ändern lässt: Bodenbeläge, Tapeten und Anstriche, nicht tragende Innenwände, Innentüren, die Sanitärobjekte im Bad und die Einbauküche. Ob auch ein Kellerraum, ein Speicherabteil oder ein Stellplatz dazugehört, ergibt sich nicht aus der Gewohnheit, sondern aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan. Was dort einer Einheit zugeordnet ist, gehört zu ihr, was nicht zugeordnet ist, bleibt gemeinschaftlich.
Was ist immer gemeinschaftliches Eigentum?
Zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind nach § 5 Abs. 2 WEG alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, und zwar selbst dann, wenn sie sich innerhalb Ihrer Wohnung befinden. Als Beispiele nach dieser Vorschrift gelten etwa tragende Wände, Decken, Dach und Fassade. Der Bundesgerichtshof hat außerdem entschieden, dass Fenster nebst Rahmen zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen und der vollständige Fensteraustausch im Zweifel Sache der Gemeinschaft ist (Urteil vom 2. März 2012, V ZR 174/11), und dass Wohnungseingangstüren ebenfalls zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören (Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 212/12). Diese Zuordnung lässt sich nicht umdrehen. Umgekehrt ist es möglich: Nach § 5 Abs. 3 WEG können die Eigentümer vereinbaren, dass an sich sondereigentumsfähige Bestandteile zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
Reicht Sondereigentum auch nach draußen?
Ja, in Grenzen. Seit der Reform von 2020 gelten Stellplätze nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG als Räume und sind damit sondereigentumsfähig, auch der Platz in einer Tiefgarage. Nach § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum zudem auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, etwa auf eine Terrasse oder eine Gartenfläche, sofern die Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. In älteren Teilungserklärungen finden Sie an dieser Stelle dagegen meist ein Sondernutzungsrecht. Der Unterschied ist wesentlich: Dann bleibt die Fläche gemeinschaftliches Eigentum, und nur die Nutzung steht Ihnen allein zu.
Wer zahlt welche Reparatur?
Was im Sondereigentum steht, erhält und bezahlt der jeweilige Eigentümer selbst. Was gemeinschaftliches Eigentum ist, verantwortet die Gemeinschaft und finanziert es über die Vorschüsse und die Erhaltungsrücklage. Die Frage nach der Zuordnung ist deshalb keine juristische Spitzfindigkeit, sondern eine Frage der Rechnung. Wollen Sie über die Grenzen Ihrer Wohnung hinaus etwas verändern, etwa einen Wanddurchbruch in einer tragenden Wand, eine Markise oder eine Ladestation, brauchen Sie die Gemeinschaft: Bauliche Veränderungen können nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
In Leverkusen und Köln geht es häufig um Wohnungen, deren Teilungserklärung aus einer Zeit lange vor der Reform von 2020 stammt. Solche Urkunden ordnen Fenster, Balkone oder Stellplätze mitunter anders zu, als es heute üblich wäre, und genau daraus entstehen später Streitigkeiten über Kosten. Urkunde und Aufteilungsplan liegen in der Grundakte beim zuständigen Grundbuchamt: für Leverkusen, Leichlingen und Burscheid beim Amtsgericht Leverkusen in der Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen, wo die Abteilung 2 die Grundbuchsachen nach Gemarkungen führt, für Kölner Objekte beim Amtsgericht Köln mit seinen Grundbuchabteilungen 10 bis 28. Wir holen diese Unterlagen vor der Vermarktung ein, damit im Exposé steht, was tatsächlich verkauft wird.
Tipps
- Prüfen Sie Teilungserklärung und Aufteilungsplan gemeinsam. Erst beide zusammen zeigen, welche Räume zu Ihrer Einheit gehören.
- Fragen Sie bei Keller, Speicher und Stellplatz ausdrücklich nach, ob es sich um Sondereigentum oder um ein Sondernutzungsrecht handelt.
- Gehen Sie bei Fenstern, Türen und Balkonen nicht vom Augenschein aus, sondern von der Urkunde und der Rechtsprechung.
- Holen Sie vor jedem Umbau, der nach außen wirkt, den Beschluss der Gemeinschaft ein, nicht nur das Einverständnis der Nachbarn.