Teileigentum ist nach § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Gemeint sind Einheiten wie Läden, Büros, Praxen, Werkstätten, Lagerräume oder Garagen innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage. Rechtlich ist Teileigentum das Gegenstück zum Wohnungseigentum, im Übrigen aber gleichrangig: Nach § 1 Abs. 6 WEG gelten für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend. Der Unterschied liegt also nicht im Rang, sondern in der zulässigen Nutzung.
Was unterscheidet Teileigentum vom Wohnungseigentum?
Der Unterschied ist die Zweckbestimmung. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung (§ 1 Abs. 2 WEG), Teileigentum das Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen (§ 1 Abs. 3 WEG). Beides ist vollwertiges Eigentum mit einem eigenen Grundbuchblatt, beides kann verkauft, vererbt und mit einer Grundschuld belastet werden, und beides vermittelt Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Wie eine Einheit in der Teilungserklärung bezeichnet ist, entscheidet allerdings darüber, wofür sie genutzt werden darf. Wer eine als Laden ausgewiesene Einheit dauerhaft bewohnen möchte oder umgekehrt in einer Wohnung eine Praxis eröffnen will, muss zuerst in die Teilungserklärung sehen und im Zweifel die Gemeinschaft beteiligen.
Wie werden Stellplätze und Garagen eingeordnet?
Seit dem 1. Dezember 2020 gelten Stellplätze nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG als Räume und sind damit sondereigentumsfähig. Ein Tiefgaragenplatz kann seither klar als eigenes Teileigentum ausgewiesen sein, während er in älteren Anlagen häufig gemeinschaftliches Eigentum mit einem Sondernutzungsrecht ist. Für Käufer und Verkäufer ist das ein wichtiger Unterschied: Eine eigene Teileigentumseinheit lässt sich in der Regel getrennt von der Wohnung veräußern und getrennt finanzieren, ein Sondernutzungsrecht dagegen hängt an der Einheit, zu der es gehört, und wird mit ihr übertragen. Was in Ihrem Fall gilt, steht in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan, nicht im Mietvertrag oder in der Hausordnung.
Welche Kosten und Pflichten treffen Teileigentümer?
Auch für Teileigentum gilt der gesetzliche Regelfall des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG: Jeder Eigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils. Gerade bei gewerblichen Einheiten weicht die Gemeinschaftsordnung davon oft ab, und die Eigentümer können nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, etwa nach Nutzfläche oder nach Verbrauch. Bei Heiz- und Warmwasserkosten ist der Maßstab ohnehin vorgegeben: Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten sind nach erfasstem Verbrauch zu verteilen, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche beziehungsweise umbautem Raum.
Was beim Verkauf zu beachten ist
Der Verkauf einer Teileigentumseinheit läuft wie jeder Immobilienverkauf über einen notariellen Kaufvertrag. Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, sind bundeseinheitlich festgelegt und nicht verhandelbar; für beide zusammen ist mit einer Größenordnung von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises zu rechnen. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Denken Sie außerdem an die Pflichtangaben in der Anzeige: Liegt bei Schaltung der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen nach § 87 Abs. 1 GEG unter anderem Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch und die wesentlichen Energieträger genannt werden. Bei Nichtwohngebäuden sind Wärme und Strom nach § 87 Abs. 2 GEG getrennt aufzuführen. Ein Verstoß kann nach § 108 GEG mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Teileigentumsgrundbücher werden dort geführt, wo auch die Wohnungsgrundbücher liegen: für Leverkusen, Leichlingen und Burscheid beim Amtsgericht Leverkusen, Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen, wo die Abteilung 2 nach Gemarkungen zuständig ist, für Kölner Einheiten beim Amtsgericht Köln in den Grundbuchabteilungen 10 bis 28. Bei der Wertfindung ist Teileigentum anspruchsvoller als eine Wohnung, weil es weniger vergleichbare Verkäufe gibt. Eine erste Orientierung geben die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den Städten Leverkusen und Köln, die über BORIS-NRW kostenfrei abrufbar sind. Für die Einschätzung einer konkreten Ladenfläche oder Praxis sehen wir uns zusätzlich Lage, Zuschnitt und Mietvertragslage an.
Tipps
- Klären Sie bei einer Garage oder einem Stellplatz zuerst, ob Sie Teileigentum oder nur ein Sondernutzungsrecht kaufen.
- Prüfen Sie die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung, bevor Sie eine Nutzung planen oder einen Mietvertrag zusagen.
- Sehen Sie sich den Umlageschlüssel genau an. Für gewerbliche Einheiten gilt oft eine abweichende Verteilung.
- Halten Sie den Energieausweis bereit, bevor die Anzeige online geht, sonst fehlen die Pflichtangaben.