Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Wohnungseigentümer das Recht, eine bestimmte Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu nutzen und die übrigen Eigentümer von der Nutzung auszuschließen. Am Eigentum selbst ändert das nichts: Die Fläche gehört weiterhin allen gemeinsam. Typische Beispiele sind Gartenflächen vor einer Erdgeschosswohnung, Terrassen, Kellerabteile, Dachbodenflächen und offene Stellplätze. Das Gesetz erwähnt das Sondernutzungsrecht in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, wonach die Zustimmung eines dinglich Berechtigten erforderlich ist, wenn ein solches Recht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

Was darf der Berechtigte und was nicht?

Der Berechtigte darf die Fläche allein und im vorgesehenen Rahmen nutzen, also den Garten bepflanzen, die Terrasse möblieren oder den Stellplatz belegen. Was er nicht ohne Weiteres darf, sind bauliche Veränderungen, denn die Fläche gehört weiterhin der Gemeinschaft. Ein Gartenhaus, eine Terrassenüberdachung, eine feste Einfriedung oder eine Ladestation sind bauliche Veränderungen und brauchen deshalb die Gemeinschaft: Nach § 20 Abs. 1 WEG können solche Maßnahmen beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden. Für bestimmte Vorhaben besteht ein Anspruch. Nach § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen für Barrierefreiheit, für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, für Einbruchschutz, für den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und für Steckersolargeräte verlangen.

Wie entsteht ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht entsteht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder dadurch, dass der teilende Eigentümer es von vornherein in der Teilungserklärung zuweist. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung genügt dafür in der Regel nicht. Damit das Recht auch gegenüber späteren Käufern wirkt, sollte es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sein. Steht es nur in einem Versammlungsprotokoll, ist seine Wirkung gegenüber einem Erwerber unsicher. Sind Rechte Dritter betroffen, ist nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG die Zustimmung des dinglich Berechtigten nötig, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird. In der Praxis heißt das: Auch die Bank, die eine Grundschuld hält, muss mitwirken.

Sondernutzungsrecht bei Vermietung und Verkauf

Das Sondernutzungsrecht ist an die Einheit gebunden, zu der es gehört. Verkaufen Sie die Wohnung, geht es mit über. Übertragen lässt es sich allenfalls innerhalb der Gemeinschaft, und auch dann gelten die Zustimmungserfordernisse des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG. Bei Vermietung folgt die Fläche ebenfalls der Wohnung: Sie können Garten oder Stellplatz mitvermieten, die Erträge stehen Ihnen zu. Betriebskosten dürfen Sie dem Mieter nur weitergeben, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist, denn § 556 Abs. 1 BGB verweist dafür auf die Betriebskostenverordnung, deren Katalog in § 2 BetrKV unter anderem die Gartenpflege nennt. Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Instandsetzung bleiben nach § 1 Abs. 2 BetrKV dagegen bei Ihnen.

Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum: Wo liegt der Unterschied?

Sondereigentum gehört Ihnen, ein Sondernutzungsrecht gibt Ihnen nur die alleinige Nutzung. Das hat drei praktische Folgen. Erstens ist eine Sondernutzungsfläche keine eigene Einheit und hat kein eigenes Grundbuchblatt, sie hängt an Ihrer Wohnung und wird zusammen mit ihr verkauft. Zweitens ergibt sich aus dem Recht allein noch nicht, wer Pflege und Erhaltung der Fläche bezahlt, das regeln in aller Regel Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die die Lasten häufig dem Berechtigten zuweisen. Drittens verändert die Fläche den Miteigentumsanteil nicht, obwohl sie den Wert einer Wohnung spürbar beeinflussen kann. Seit 2020 ist auch der andere Weg möglich: Nach § 3 Abs. 2 WEG kann Sondereigentum auf eine außerhalb des Gebäudes liegende Fläche wie eine Terrasse oder einen Garten erstreckt werden.

Was das für Sie im Rheinland bedeutet

Bei Erdgeschosswohnungen in Leverkusen und Köln ist der Garten oft das Argument, das den Ausschlag gibt, und genauso oft ist er kein Sondereigentum, sondern eine Sondernutzungsfläche. Für Käufer und finanzierende Banken zählt dann, was im Grundbuch steht, nicht was der Zaun zeigt. Die Urkunden und der Aufteilungsplan liegen in der Grundakte des zuständigen Grundbuchamts: für Leverkusen, Leichlingen und Burscheid beim Amtsgericht Leverkusen in der Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen, wo die Abteilung 2 die Grundbuchsachen nach Gemarkungen führt, für Kölner Objekte beim Amtsgericht Köln in den Grundbuchabteilungen 10 bis 28. Wir klären diesen Punkt vor der Vermarktung, weil eine ungesicherte Gartenfläche im Notartermin sonst zur offenen Frage wird.

Tipps

• Lassen Sie sich zeigen, wo das Sondernutzungsrecht steht, in der Teilungserklärung und im Grundbuch, nicht nur im Exposé.
• Prüfen Sie, wie die Fläche im Aufteilungsplan abgegrenzt ist. Unklare Grenzen sind die häufigste Ursache für Nachbarstreit.
• Klären Sie vor dem Kauf, wer Pflege, Verkehrssicherung und Erhaltung der Fläche bezahlt.
• Holen Sie für Gartenhaus, Überdachung oder Ladestation vorher den Beschluss der Gemeinschaft ein.
• Denken Sie bei einer Änderung des Rechts an die Zustimmung der Banken, die Grundschulden halten.