Die Abstandsfläche ist der Streifen vor der Außenwand eines Gebäudes, der von weiterer Bebauung frei bleiben muss. Sie sorgt dafür, dass Räume Tageslicht und Frischluft bekommen, dass ein Feuer nicht ohne Weiteres auf das Nachbarhaus übergreift und dass Häuser nicht beliebig dicht aneinanderrücken. Geregelt ist sie in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes, in unserem Fall also in der Landesbauordnung für Nordrhein-Westfalen. Für Eigentümer ist sie deshalb wichtig, weil sie darüber entscheidet, ob und wie groß auf einem Grundstück überhaupt gebaut, angebaut oder aufgestockt werden darf.
Wie wird die Abstandsfläche berechnet?
Grundlage der Berechnung ist die Höhe der jeweiligen Außenwand: Die Tiefe der Abstandsfläche ergibt sich aus dieser Wandhöhe, multipliziert mit einem Faktor, den die Landesbauordnung vorgibt, und sie darf ein dort festgelegtes Mindestmaß nicht unterschreiten. Gemessen wird von der Wand rechtwinklig nach außen, und die Fläche muss grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen. Abstandsflächen verschiedener Wände dürfen sich in der Regel nicht überdecken. Konkrete Faktoren und Mindestmaße nennen wir hier bewusst nicht, weil sie mehrfach geändert wurden und für Ihr Vorhaben die Fassung gilt, die zum Zeitpunkt des Bauantrags in Kraft ist. Ein Architekt oder die Bauaufsicht sagt Ihnen die aktuellen Werte verbindlich.
Was gilt an der Grenze und bei Garagen?
Direkt an die Grenze gebaut werden darf, wo das Planungsrecht es vorsieht, etwa bei geschlossener Bauweise mit Reihen- und Doppelhäusern, und außerdem bei bestimmten privilegierten Nebenanlagen. Dazu zählen typischerweise Garagen, Carports und Gartenhäuser ohne Aufenthaltsräume, allerdings nur bis zu den Längen und Höhen, die die Landesbauordnung dafür festlegt. Reicht die eigene Fläche nicht aus, lässt sich die Abstandsfläche in der Regel auf das Nachbargrundstück legen, wenn der Nachbar zustimmt und die Übernahme als Baulast eingetragen wird. Eine solche Baulast bleibt am Grundstück haften, auch wenn der Nachbar später verkauft.
Warum Abstandsflächen über den Wert entscheiden
Ob ein Grundstück eine zweite Baustelle trägt, ob der Anbau genehmigungsfähig ist oder ob sich eine große Parzelle sinnvoll teilen lässt, hängt fast immer an den Abstandsflächen. Zwei Grundstücke mit gleicher Quadratmeterzahl können deshalb sehr unterschiedlich viel wert sein, je nach Zuschnitt, Lage des Bestandsgebäudes und Höhe der Nachbarbebauung. Wer ein Grundstück mit Blick auf spätere Bebauung kauft, sollte das vor dem Kaufvertrag klären und nicht danach.
Was passiert bei einem Verstoß?
Wird zu nah gebaut, kann die Bauaufsicht das Vorhaben stoppen, die Genehmigung versagen und im Extremfall den Rückbau verlangen. Hinzu kommt, dass Abstandsflächenvorschriften auch dem Nachbarn dienen: Er kann sich gegen eine Baugenehmigung wehren, die seine Abstandsflächen verletzt. Kritisch wird es oft nicht beim Neubau, sondern bei nachträglichen Anbauten, Dachgauben und Aufstockungen, die die Wandhöhe verändern und damit auch die erforderliche Abstandsfläche vergrößern. Ein bereits bestehender Schwarzbau wird durch Zeitablauf nicht automatisch legal, und beim Verkauf muss er offengelegt werden.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Die amtlichen Grundlagen liegen bei den Kommunen. Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke im Sinne der Grundbuchordnung. In Leverkusen führt es der Fachbereich 62 “Kataster und Vermessung” mit der Abteilung 622 “Vermessung/Technische Pläne/Bodenordnung”, ansässig im Elberfelder Haus, Hauptstraße 101, 51373 Leverkusen. In Köln ist das Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster am Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln zuständig. Dort bekommen Sie die amtliche Flurkarte mit den tatsächlichen Grenzen, und die brauchen Sie, sobald es um Abstände geht. Was ein Grundstück in der jeweiligen Lage wert ist, zeigen die Bodenrichtwerte im Portal BORIS-NRW, das die Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen als offene Daten kostenfrei bereitstellen. In den älteren Ortslagen von Leverkusen, Köln und dem Bergischen stehen viele Häuser dichter, als es heute zulässig wäre, was für den Bestand meist unproblematisch ist, für jede Erweiterung aber sorgfältig geprüft werden muss.
Tipps
- Klären Sie vor dem Grundstückskauf mit einer Bauvoranfrage, was tatsächlich gebaut werden darf.
- Lassen Sie sich die amtliche Flurkarte geben und verlassen Sie sich nicht auf Zaun oder Hecke als Grenze.
- Fragen Sie bei der Bauaufsicht nach eingetragenen Baulasten, sie können Ihr Grundstück belasten oder entlasten.
- Ziehen Sie bei knappen Abständen früh einen Architekten hinzu, bevor Pläne gezeichnet sind.
- Sprechen Sie mit dem Nachbarn, bevor Sie den Bauantrag stellen, das erspart beiden Seiten viel Ärger.