Die Objektbesichtigung ist der Termin, bei dem Sie eine Immobilie vor dem Kauf systematisch in Augenschein nehmen. Sie sehen sich Zustand, Ausstattung, Zuschnitt und Umfeld an und gleichen ab, ob das Objekt zu dem passt, was Exposé, Unterlagen und Preisvorstellung versprechen. Anders als ein schneller Rundgang ist die Besichtigung eine Bestandsaufnahme: Was ist in Ordnung, was muss in den nächsten Jahren erneuert werden, was lässt sich gar nicht mehr ändern. Das Ergebnis entscheidet darüber, ob Sie ein Angebot abgeben und mit welchem Preis Sie in die Verhandlung gehen.
Wie viel Zeit sollten Sie einplanen?
Für eine gründliche Erstbesichtigung sollten Sie ein bis zwei Stunden ansetzen, bei größeren Häusern eher mehr. In einer Viertelstunde lässt sich weder der Keller ernsthaft anschauen noch die Heizung, und genau dort stecken die teuren Überraschungen. Planen Sie zusätzlich einen zweiten Termin ein, möglichst zu einer anderen Tageszeit und bei anderem Wetter, denn Straßenlärm, Sonneneinfall und feuchte Ecken zeigen sich morgens anders als am späten Nachmittag. Gehen Sie beim zweiten Mal nicht allein, sondern mit jemandem, der nüchtern hinschaut.
Der Rundgang von außen nach innen
Beginnen Sie draußen: Dach, Schornstein, Regenrinnen, Fassade, Sockel, Fenster und die Frage, wie das Gebäude auf dem Grundstück steht. Innen folgen Keller und Dachboden, danach Heizung, Elektroverteilung, Leitungen, Bäder, Böden und Wände. Achten Sie auf Feuchtigkeitsränder, Risse, muffigen Geruch und frisch gestrichene Einzelstellen. Bei einer Eigentumswohnung gehören Treppenhaus, Keller und Gemeinschaftsräume dazu, denn deren Zustand zahlen Sie später über das Hausgeld mit. Fenster samt Rahmen und die Wohnungseingangstür stehen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, ein vollständiger Fensteraustausch ist danach im Zweifel Sache der Gemeinschaft und nicht Ihre allein.
Welche Unterlagen gehören auf den Tisch?
Verlangen Sie spätestens beim zweiten Termin die Unterlagen, aus denen sich alles Weitere ergibt: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Baubeschreibung, Nachweise über Sanierungen und den Energieausweis. Liegt ein Energieausweis vor, müssen dessen Pflichtangaben nach § 87 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes bereits in der Anzeige stehen, also Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung hinzu. Der Vermögensbericht nach § 28 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage, und der sagt über ein Haus oft mehr aus als jede Fotostrecke.
Wann sich ein Sachverständiger lohnt
Wenn Sie bei Dach, Feuchtigkeit, Statik oder Heizung unsicher sind, nehmen Sie zum zweiten Termin einen Bausachverständigen mit. Sein Honorar fällt gegenüber dem Kaufpreis kaum ins Gewicht, und sein Protokoll ist in der Preisverhandlung ein sachliches Argument statt eines Bauchgefühls. Das gilt besonders bei Häusern aus den Nachkriegsjahrzehnten, bei denen Dach, Fenster und Heizung häufig gleichzeitig anstehen. Sinnvoll ist außerdem, den Sachverständigen schon vorab in die Unterlagen schauen zu lassen: Baujahr, Baubeschreibung und die Nachweise über frühere Sanierungen zeigen ihm oft bereits, worauf er beim Termin besonders achten muss und welche Bauteile er sich genauer vornimmt.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Was ein Grundstück in Ihrer Wunschlage wert ist, können Sie schon vor der Besichtigung nachsehen: Die Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen sind über das Portal BORIS-NRW kostenfrei einsehbar, die dazugehörigen Grundstücksmarktberichte stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen beziehungsweise vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Rechnen Sie die Nebenkosten von Anfang an mit: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent, für Notar und Grundbuchamt zusammen ist mit einer Größenordnung von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises zu rechnen, und marktüblich sind bei Wohnungen und Einfamilienhäusern 3,57 Prozent Provision inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Wir begleiten Besichtigungen in Leverkusen, Köln und im Bergischen und sagen Ihnen vorab, worauf beim jeweiligen Objekt zu achten ist.
Tipps
- Fotografieren Sie jeden Raum und jede auffällige Stelle, damit Sie zu Hause in Ruhe vergleichen können.
- Nehmen Sie Zollstock, Taschenlampe und eine Liste mit Fragen mit, statt sich auf das Gedächtnis zu verlassen.
- Fragen Sie nach dem Grund des Verkaufs und danach, was zuletzt am Gebäude gemacht wurde.
- Sprechen Sie, wenn es sich ergibt, kurz mit Nachbarn: Über Lärm, Parken und geplante Bauvorhaben erfahren Sie dort mehr als aus jedem Exposé.
- Notieren Sie Ihre Eindrücke noch am selben Tag, denn nach der dritten Besichtigung verschwimmen die Objekte.