Die Bauabnahme ist die Erklärung des Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer, dass er das fertiggestellte Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß entgegennimmt. Sie ist damit kein reiner Rundgang, sondern der zentrale Wendepunkt eines Bauvertrags. Gemeint ist die vertragliche Abnahme zwischen den Parteien, nicht die bauaufsichtliche Prüfung durch die Behörde, die daneben stattfinden kann. Wer den Termin gut vorbereitet, spart sich später jahrelange Auseinandersetzungen über die Frage, wer einen Schaden verursacht hat.
Was ändert sich mit der Abnahme?
Mit der Abnahme geht die Gefahr für das Bauwerk auf Sie über, die Vergütung des Unternehmers wird fällig und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt zu laufen. Sie ist je nach Vertrag unterschiedlich lang, weil das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs und die VOB/B verschiedene Fristen vorsehen. Zusätzlich dreht sich die Beweislast: Bis zur Abnahme muss der Unternehmer belegen, dass er mangelfrei gearbeitet hat, danach müssen Sie belegen, dass ein Mangel schon bei der Abnahme vorlag. Genau deshalb ist alles, was an diesem Tag nicht ins Protokoll kommt, später schwer durchzusetzen.
Wie läuft der Termin ab?
Üblich ist eine gemeinsame Begehung von Bauherr und Unternehmer, Raum für Raum, von außen nach innen und ausdrücklich auch in Keller, Dachraum und Technikzentrale. Jeder Mangel und jede noch offene Restleistung wird in ein Abnahmeprotokoll aufgenommen, möglichst mit Fotos, klarer Beschreibung des Ortes und einem konkreten Datum für die Beseitigung. Am Ende steht die Abnahmeerklärung, entweder ohne Einschränkung, unter Vorbehalt der protokollierten Mängel oder als begründete Verweigerung. Halten Sie im Protokoll auch fest, welche Leistungen noch gar nicht ausgeführt sind, denn offene Restleistungen und Mängel sind rechtlich zweierlei. Lassen Sie das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben und behalten Sie ein Original. Legen Sie den Termin auf einen hellen Tag und nicht auf den späten Nachmittag, und lassen Sie sich nicht drängen, nur weil der Umzugswagen schon bestellt ist.
Wann dürfen Sie die Abnahme verweigern?
Verweigern können Sie die Abnahme, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt, der die Nutzung ernsthaft beeinträchtigt oder erheblichen Aufwand verursacht, etwa bei undichten Bauteilen, fehlender Funktion der Haustechnik oder deutlichen Abweichungen von der Baubeschreibung. Kleinere Punkte wie ein Kratzer im Fensterrahmen rechtfertigen keine Verweigerung, sie gehören aber ins Protokoll. Die Verweigerung sollten Sie schriftlich und mit Begründung erklären, damit später nachvollziehbar bleibt, worum es ging. Vorsicht bei der stillschweigenden Abnahme: Wer einzieht, zahlt und monatelang nichts rügt, nimmt das Werk unter Umständen auch ohne Unterschrift ab.
Abnahme beim Kauf vom Bauträger
Beim Neubaukauf vom Bauträger sind zwei Abnahmen zu unterscheiden. Für Ihre Wohnung, also das Sondereigentum, nehmen Sie selbst ab. Das gemeinschaftliche Eigentum, nach § 1 Absatz 5 des Wohnungseigentumsgesetzes das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen, betrifft dagegen alle Erwerber gemeinsam. Dazu zählen nach § 5 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes die für Bestand und Sicherheit erforderlichen Bauteile, und der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch Fenster nebst Rahmen und die Wohnungseingangstüren zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Unterschreiben Sie deshalb nichts, was die Abnahme des Gemeinschaftseigentums pauschal miterledigt, und ziehen Sie dafür einen eigenen Sachverständigen hinzu.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
In Leverkusen, Köln und im Bergischen entstehen viele Neubauten als Nachverdichtung in bestehenden Quartieren, oft auf schmalen Grundstücken und mit Tiefgarage. Dort lohnt der genaue Blick auf Abdichtung, Entwässerung und die Anschlüsse an die Nachbarbebauung. Nach Abnahme und vollständiger Zahlung wird das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben. Für Grundstücke in Leverkusen führt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Leverkusen, Gerichtsstraße 9, 51379 Leverkusen im Stadtteil Opladen, dieses Grundbuch, zuständig für Leverkusen, Leichlingen und Burscheid, für Kölner Grundstücke ist das Amtsgericht Köln zuständig. Bewahren Sie Abnahmeprotokoll, Baubeschreibung und Handwerkerrechnungen auf. Wenn wir Ihr Haus später verkaufen, sind diese Unterlagen das beste Argument in der Preisverhandlung.
Tipps
- Nehmen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen mit, nicht den Bauleiter des Unternehmers.
- Vereinbaren Sie für jeden protokollierten Mangel ein Datum für die Beseitigung, nicht nur ein “wird erledigt”.
- Prüfen Sie die Haustechnik im Betrieb: Heizung, Lüftung, Warmwasser und Steckdosen wirklich einschalten.
- Lassen Sie sich alle Bestandsunterlagen und Bedienungsanleitungen am Abnahmetag aushändigen.
- Unterschreiben Sie kein Protokoll, das Sie nicht vollständig gelesen haben.