Provision

Provision ist der Oberbegriff für das Honorar, das ein Immobilienmakler erhält, wenn durch seine Tätigkeit ein Kaufvertrag zustande kommt. Im Alltag hören Sie dafür auch Courtage oder Maklerlohn, gemeint ist dasselbe. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser eigene Vorschriften darüber, wie eine Provision vereinbart und verteilt werden darf. Für andere Objektarten bleibt es dagegen bei der freien Vereinbarung zwischen den Beteiligten.

Wann entsteht der Provisionsanspruch?

Drei Dinge müssen zusammenkommen. Es braucht einen wirksamen Maklervertrag, eine Tätigkeit des Maklers, also den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder die Vermittlung, und einen Kaufvertrag, der auf diese Tätigkeit zurückgeht. Fehlt eines davon, gibt es kein Honorar. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Maklervertrag zusätzlich nach § 656a BGB in Textform geschlossen sein, sonst ist er nicht wirksam. Für den Verkäufer heißt das im Ergebnis: Solange nicht verkauft ist, kostet der Makler ihn nichts.

Wie verteilt das Gesetz die Provision?

Die §§ 656a bis 656d BGB wurden durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt und gelten für alle Maklerverträge, die ab dem 23. Dezember 2020 geschlossen wurden. Wird der Makler für beide Parteien tätig, greift der Teilungsgrundsatz des § 656c Abs. 1 BGB: Beide Seiten müssen sich in gleicher Höhe verpflichten, sonst ist die Vereinbarung nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Wird der Makler für eine Partei unentgeltlich tätig, entfällt auch der Anspruch gegen die andere Partei vollständig. Hat nur eine Seite den Auftrag erteilt, ist eine Abwälzung nach § 656d Abs. 1 BGB nur wirksam, wenn der Auftraggeber selbst mindestens in gleicher Höhe zahlt; der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, wenn er seine eigene Zahlung geleistet und nachgewiesen hat. Ein Verbraucher, der eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft, trägt damit höchstens 50 Prozent der Gesamtprovision.

Für welche Objekte gelten diese Regeln?

Die Verteilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB gelten nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Das Textformerfordernis des § 656a BGB gilt dagegen unabhängig davon, denn § 656b BGB ordnet die Verbraucherbeschränkung ausdrücklich nur für die beiden anderen Vorschriften an. Alle diese Regeln betreffen ausschließlich Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien gilt weder der Formzwang noch die hälftige Teilung, dort ist die Vereinbarung Verhandlungssache. Ob ein bestimmtes Objekt unter diese Vorschriften fällt, hängt an seiner Einordnung, und diese Frage gehört vor der Beauftragung geklärt und nicht danach.

Über die Höhe entscheidet der Markt

Das Gesetz sagt nichts über den Prozentsatz. Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar, geregelt sind nur Form und Verteilung. In Nordrhein-Westfalen sind bei Wohnungen und Einfamilienhäusern marktüblich 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, insgesamt also 7,14 Prozent des Kaufpreises, und dieser Gesamtsatz wird in aller Regel hälftig geteilt. Andere Sätze sind zulässig und kommen je nach Objekt und Region vor. Wer Angebote vergleicht, sollte deshalb nicht nur auf die Zahl schauen, sondern darauf, welche Leistungen dahinterstehen.

Was das für Sie im Rheinland bedeutet

Für Eigentümer in Leverkusen und Köln hat die Reform von 2020 eine praktische Folge: Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus tragen Sie als Verkäufer in der Regel die Hälfte der Provision selbst. Dieser Anteil gehört von Anfang an in Ihre Rechnung, zusammen mit den Kosten für Energieausweis und Unterlagen. Verkaufen Sie dagegen ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück, etwa im Bergischen oder am Rand von Leverkusen, greifen die gesetzlichen Verteilungsregeln nicht, und die Provisionsfrage wird frei vereinbart. Wir legen beides vor der Beauftragung schriftlich auf den Tisch, damit später nicht gerechnet werden muss.

Tipps

• Klären Sie die Provisionsfrage vor der Beauftragung und lassen Sie sich die Vereinbarung in Textform geben.
• Prüfen Sie, ob der Makler für beide Seiten tätig wird, denn dann müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten.
• Achten Sie darauf, dass die Provision nur bei Erfolg anfällt, und lassen Sie sich zusätzliche Pauschalen genau erklären.
• Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken ist die Aufteilung frei, verhandeln Sie sie ausdrücklich.
• Vergleichen Sie Angebote über die enthaltenen Leistungen, nicht allein über den Prozentsatz.