Bei einer Vollfinanzierung stellt die Bank den kompletten Kaufpreis einer Immobilie bereit, ohne dass Sie Eigenkapital einbringen. In der weiteren Form werden auch die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine etwaige Maklerprovision. Der Käufer startet damit ohne eigenen Anteil am Objekt, die Bank trägt das volle Risiko und lässt sich das über den Zins bezahlen. Möglich ist eine solche Finanzierung in aller Regel nur bei einer sehr stabilen Einkommenslage.
100 Prozent oder 110 Prozent: was finanziert die Bank?
Bei der 100-Prozent-Finanzierung deckt das Darlehen den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Sie aus eigenen Mitteln. Bei der oft als 110-Prozent-Finanzierung bezeichneten Variante kommen die Nebenkosten hinzu, sodass Sie tatsächlich nichts aus eigener Tasche zuschießen. Der Unterschied ist größer, als die zehn Prozentpunkte vermuten lassen, denn die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert im Grundbuch. Für diesen Teil hat die Bank keine Sicherheit, und genau deshalb ist er der teuerste Baustein der ganzen Konstruktion.
Was verlangt die Bank dafür?
Sie müssen deutlich mehr vorweisen als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital: ein sicheres, dauerhaftes Einkommen, eine saubere Auskunft bei den Wirtschaftsauskunfteien, ein belastbares Haushaltsbudget und eine Immobilie, die sich gut wiederverkaufen lässt. Zusätzliche Sicherheiten, etwa eine zweite Immobilie oder eine Bürgschaft, verbessern die Position. Auf den Zins schlägt die Bank einen Aufschlag, weil der Beleihungsauslauf hoch ist. Bei der Prüfung zählt außerdem nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert, den die Bank selbst ermittelt. Liegt er unter dem Kaufpreis, wird aus der geplanten Vollfinanzierung schnell eine Absage.
Welche Risiken tragen Sie?
Das Hauptrisiko ist die Restschuld. Weil Sie mit einem hohen Betrag starten und die Tilgung anfangs langsam wirkt, kann die Schuld über Jahre hinweg über dem erzielbaren Verkaufspreis liegen. Müssen Sie in dieser Phase verkaufen, weil sich Beruf, Gesundheit oder Familienstand ändern, bleibt eine Lücke, die Sie aus eigenen Mitteln schließen müssen. Hinzu kommt die lange Laufzeit: Die Schuld begleitet Sie oft bis weit in das Rentenalter. Und am Ende der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung mit einer noch hohen Restschuld an, deren Zins heute niemand kennt.
Wann eine Vollfinanzierung trotzdem passen kann
Es gibt Fälle, in denen sie vertretbar ist. Etwa, wenn zwei sichere Einkommen zusammenkommen, die Rate spürbar unter der bisherigen Miete liegt und ein absehbares Erbe oder eine auslaufende Kapitalanlage die Schuld später deutlich verkürzt. Auch wer beruflich am Anfang steht, aber eine klare Einkommensperspektive hat, kann so früher kaufen als beim jahrelangen Ansparen. Entscheidend ist, dass die Rate auch dann noch trägt, wenn ein Einkommen für eine Weile ausfällt.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Wie schwer die Nebenkosten wiegen, lässt sich für Nordrhein-Westfalen gut beziffern. Die Grunderwerbsteuer beträgt hier 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuchamt zusammen ist mit einer Größenordnung von etwa 1,5 Prozent zu rechnen, diese Gebühren sind über das Gerichts- und Notarkostengesetz bundeseinheitlich geregelt. Kommt eine Maklerprovision hinzu, sind in Nordrhein-Westfalen bei Wohnungen und Einfamilienhäusern marktüblich 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, wobei seit dem 23. Dezember 2020 gilt, dass ein Verbraucher als Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision trägt. In diesem Fall liegen die Nebenkosten in der Summe klar über zehn Prozent des Kaufpreises, und genau dieser Teil ist es, den eine 110-Prozent-Finanzierung zusätzlich schultern muss. Ob der Preis für ein Objekt in Leverkusen, Köln oder im Bergischen zum Markt passt, lässt sich vorab über die Bodenrichtwerte und die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen und in der Stadt Köln einschätzen, die über das Portal BORIS-NRW kostenfrei abrufbar sind.
Tipps
- Rechnen Sie die Rate gegen Ihre heutige Miete und lassen Sie dabei Rücklagen für Instandhaltung stehen.
- Vereinbaren Sie eine höhere Anfangstilgung und Sondertilgungsrechte, sonst dauert die Entschuldung sehr lange.
- Wählen Sie eine lange Zinsbindung, damit die hohe Restschuld nicht zu früh neu verhandelt werden muss.
- Holen Sie mehrere Angebote ein, gerade bei hohem Beleihungsauslauf gehen die Konditionen weit auseinander.
- Prüfen Sie ehrlich, ob wenigstens die Nebenkosten aus Eigenkapital darstellbar sind, das verbessert Ihre Lage sofort.