Tilgung

Die Tilgung ist der Anteil Ihrer monatlichen Rate, der tatsächlich die Schuld verringert. Der Rest der Rate ist Zins, also der Preis dafür, dass die Bank Ihnen das Geld überlässt. Beide zusammen ergeben beim üblichen Annuitätendarlehen die gleichbleibende Rate. Die Tilgung ist der Hebel, über den Sie am meisten steuern können, denn sie bestimmt, wie lange Sie zahlen und wie viel Zinsen insgesamt zusammenkommen.

Welche Tilgungsformen gibt es?

Bei der Annuitätentilgung bleibt die Rate gleich, der Tilgungsanteil wächst mit jedem Monat, weil der Zinsanteil sinkt. Bei der Ratentilgung zahlen Sie dagegen jeden Monat denselben Tilgungsbetrag, die Gesamtrate ist am Anfang hoch und wird immer kleiner. Beim endfälligen Darlehen tilgen Sie während der Laufzeit gar nicht, sondern zahlen nur Zinsen und lösen die volle Summe am Ende ab, wofür Sie einen sicheren Gegenwert brauchen. Für selbst genutztes Wohneigentum ist die Annuitätentilgung der Normalfall, weil sie die Belastung über Jahre hinweg berechenbar hält.

Wie wirkt sich die Höhe der Tilgung aus?

Je höher der anfängliche Tilgungssatz, desto kürzer läuft die Finanzierung und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Der Effekt verstärkt sich selbst: Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller, dadurch fällt der Zinsanteil jeder folgenden Rate kleiner aus, und es bleibt noch mehr Geld für die Tilgung übrig. Umgekehrt gilt das genauso. Eine sehr niedrige anfängliche Tilgung macht die Rate zwar bequem, streckt die Rückzahlung aber über Jahrzehnte und lässt am Ende der Zinsbindung eine hohe Restschuld stehen, die zu unbekannten Konditionen neu finanziert werden muss. Diese Restschuld ist die Zahl, auf die Sie beim Vergleich von Angeboten achten sollten. Wie hoch die anfängliche Tilgung ausfallen sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten. Ein brauchbarer Prüfstein ist die Frage, ob das Darlehen bis zum Ruhestand zurückgezahlt wäre, denn danach sinkt das Einkommen in aller Regel, die Rate aber nicht.

Was bringen Sondertilgungen?

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen außerhalb der regulären Rate, und sie wirken stärker, als die Summe vermuten lässt. Jeder Euro geht vollständig gegen die Restschuld, spart also für die gesamte Restlaufzeit die darauf entfallenden Zinsen. Viele Banken räumen ein jährliches Sondertilgungsrecht ein, häufig ohne Aufpreis, wenn man danach fragt. Sinnvoll ist das vor allem für Geld, das unregelmäßig hereinkommt, etwa aus einer Bonuszahlung, einer Erbschaft oder einer Steuererstattung. Vereinbart werden sollte das Recht bei Vertragsschluss, denn später verlangt die Bank dafür in der Regel eine Vertragsänderung.

Was passiert mit der Tilgung, wenn Sie vorher verkaufen?

Wird die Immobilie vor vollständiger Rückzahlung verkauft, muss die Restschuld aus dem Verkaufserlös abgelöst werden, erst danach kann die Grundschuld gelöscht werden. Endet das Darlehen dabei vor Ablauf der Zinsbindung, verlangt die Bank in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Steuerlich kommt ein zweiter Punkt hinzu: Nach Paragraf 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes ist der Verkauf ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren.

Was das für Sie im Rheinland bedeutet

Viele Eigentümer in Leverkusen, Köln und im Bergischen verkaufen, lange bevor das Darlehen abbezahlt ist, weil sich Beruf, Familie oder Gesundheit ändern. Dann zählt nicht der ursprüngliche Tilgungsplan, sondern die Frage, ob der Erlös die Restschuld deckt. Ob das aufgeht, lässt sich vorab abschätzen, denn die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Leverkusen und Köln veröffentlichen Bodenrichtwerte und jährliche Grundstücksmarktberichte, die über das Portal BORIS-NRW kostenfrei einsehbar sind. Wir gleichen diese Daten mit dem tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie ab und sagen Ihnen offen, ob ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt rechnerisch trägt.

Tipps

• Achten Sie beim Angebotsvergleich auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung, nicht nur auf die Rate.
• Vereinbaren Sie das Sondertilgungsrecht bei Vertragsschluss, auch wenn Sie es zunächst nicht brauchen.
• Prüfen Sie vor einem Verkauf frühzeitig Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Bank.
• Lassen Sie bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren die steuerliche Seite von einem Steuerberater prüfen.