Von einer Umschuldung spricht man, wenn ein bestehendes Immobiliendarlehen durch ein neues abgelöst wird. Der häufigste Anlass ist das Ende der Zinsbindung: Der Vertrag läuft aus, ein Teil der Schuld steht noch offen, und für den Rest wird neu verhandelt. Die Umschuldung kann bei derselben Bank stattfinden, dann heißt sie Prolongation, oder bei einer anderen, dann wechselt auch die Sicherheit im Grundbuch. Wirtschaftlich geht es fast immer um denselben Punkt, nämlich um den Zins und um die Frage, wie schnell Sie schuldenfrei werden.
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Der klare Fall ist das Auslaufen der Zinsbindung, denn dann können Sie das Darlehen ohne Entschädigung ablösen und frei entscheiden, mit wem Sie weitermachen. Sinnvoll ist ein Wechsel außerdem, wenn Sie die Tilgung erhöhen, Sondertilgungsrechte vereinbaren oder mehrere Darlehen zu einem zusammenfassen wollen. Während einer laufenden Zinsbindung ist eine Ablösung dagegen nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich, und die frisst den Zinsvorteil oft vollständig auf. Rechnen Sie in diesem Fall beides gegeneinander, bevor Sie kündigen: den Zinsvorteil über die verbleibenden Jahre auf der einen Seite, die Entschädigung und die Wechselkosten auf der anderen.
Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen
Für die Zeit nach der Zinsbindung gibt es zwei Wege. Sie können das Angebot Ihrer Bank annehmen, das meist einige Monate vor Ablauf im Briefkasten liegt, oder Sie holen Vergleichsangebote ein und wechseln. Wer den Zins schon vor dem Ablauf sichern möchte, nutzt ein Forward-Darlehen: Sie schließen den Vertrag heute ab und rufen ihn erst später ab, wenn die alte Bindung endet. Die Bank lässt sich diese Vorlaufzeit über einen Zinsaufschlag bezahlen. Das ist eine Wette auf die Zinsentwicklung, die sich vor allem dann lohnt, wenn Ihnen Planungssicherheit wichtiger ist als der letzte Zehntelprozentpunkt.
Was kostet der Wechsel zu einer anderen Bank?
Der Zins ist nicht der einzige Posten. Wechselt die Bank, muss auch die Sicherheit im Grundbuch übergehen. In der Regel wird die vorhandene Grundschuld an die neue Bank abgetreten, was günstiger ist als eine Löschung mit anschließender Neubestellung. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, sie sind bundeseinheitlich festgelegt und nicht verhandelbar. Wie hoch sie ausfallen, hängt vom eingetragenen Grundschuldbetrag ab, lassen Sie sich beide Varianten deshalb vorab beziffern. Manche Banken übernehmen die Wechselkosten ganz oder teilweise, danach sollten Sie ausdrücklich fragen.
Welche Unterlagen braucht die neue Bank?
Für ein belastbares Angebot verlangt jede Bank dieselben Bausteine. Zur Person gehören die Einkommensnachweise der letzten Monate, bei Selbständigen die Jahresabschlüsse, dazu eine Aufstellung der laufenden Verpflichtungen. Zum Objekt gehören ein aktueller Grundbuchauszug, der Lageplan, die Wohnflächenberechnung, Grundrisse, der Energieausweis und Fotos, bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Teilungserklärung sowie die letzten Protokolle und Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft. Aus dem alten Vertrag brauchen Sie die Restschuld zum Ablösetag und das Datum, an dem die Zinsbindung endet. Wer diese Mappe vollständig übergibt, bekommt schneller und meist auch besser bepreiste Angebote.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Die Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld wird bei dem Grundbuchamt vollzogen, in dessen Bezirk Ihr Grundstück liegt. Für Leverkusen, Leichlingen und Burscheid ist das die Abteilung 2 des Amtsgerichts Leverkusen in der Gerichtsstraße 9 in 51379 Leverkusen, für Kölner Objekte das Amtsgericht Köln mit seinen Grundbuchabteilungen 10 bis 28, in denen die Gemarkung Köln zum Beispiel der Abteilung 17 zugeordnet ist. Da die Kosten bundeseinheitlich geregelt sind, ist der Grundbuchteil einer Umschuldung in Opladen genauso teuer wie in Köln-Mülheim. Wichtiger ist der Wert Ihrer Immobilie, denn er bestimmt den Beleihungsauslauf und damit den Zins, den Ihnen die neue Bank anbietet. Einen ersten Anhaltspunkt liefern die Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen und in der Stadt Köln, die über das Portal BORIS-NRW kostenfrei einsehbar sind.
Tipps
- Kümmern Sie sich rechtzeitig vor dem Ende der Zinsbindung um Angebote, nicht erst, wenn die Bank Sie anschreibt.
- Vergleichen Sie nicht nur den Zins, sondern auch Tilgungssatz, Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, die Rate anzupassen.
- Lassen Sie sich von Ihrer Bank die genaue Restschuld zum Ablösetag schriftlich geben.
- Fragen Sie beim Bankwechsel nach der Abtretung der Grundschuld statt nach Löschung und Neueintragung.
- Halten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und die Unterlagen zum Objekt bereit, das beschleunigt jede Prüfung.