Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Betrag, den eine Bank verlangt, wenn ein Immobiliendarlehen vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt wird. Sie ist keine Strafe, sondern ein Ausgleich: Die Bank hat mit Ihren Zinsen für die gesamte Bindungsdauer kalkuliert und muss das vorzeitig zurückfließende Geld zu den heutigen Bedingungen neu anlegen. Praktisch wird das Thema fast immer beim Verkauf, denn Käufer wollen ein lastenfreies Grundbuch, und dafür muss das Darlehen abgelöst werden. Wie hoch der Betrag ausfällt, hängt vor allem davon ab, wie lange die Zinsbindung noch läuft.
Wann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?
Nur solange die Zinsbindung läuft und Sie früher zurückzahlen, als es der Vertrag vorsieht. Endet die Zinsbindung ohnehin, können Sie das Darlehen ablösen, ohne einen Cent Entschädigung zu zahlen. Auch Sondertilgungen, die im Vertrag ausdrücklich erlaubt sind, bleiben frei. Nach einer längeren Laufzeit räumt das Gesetz Darlehensnehmern zudem ein eigenes Kündigungsrecht ein, nach dessen Ablauf keine Entschädigung mehr anfällt. Ob und ab wann dieses Recht in Ihrem Fall greift, sollten Sie sich von Ihrer Bank schriftlich bestätigen lassen, bevor Sie Verkaufsentscheidungen darauf stützen.
Wie wird die Höhe berechnet?
Die Bank ermittelt, welchen Zinsschaden ihr die vorzeitige Rückzahlung verursacht. Dafür stellt sie die vereinbarten Zinsen für die verbleibende Zeit der Zinsbindung dem gegenüber, was sie mit dem zurückgezahlten Geld heute noch erwirtschaften kann. Ist das aktuelle Zinsniveau niedriger als Ihr Vertragszins, entsteht eine Differenz, und diese Differenz wird auf den heutigen Tag abgezinst. Vom Ergebnis abgezogen werden ersparte Verwaltungskosten und das entfallende Ausfallrisiko. Sie haben dabei nicht nur Anspruch auf eine Zahl, sondern auf eine nachvollziehbare Berechnung. Fordern Sie sie an und lassen Sie sie im Zweifel von einer unabhängigen Beratung oder einem Fachanwalt prüfen.
Was mindert den Betrag?
Vier Punkte helfen. Erstens die Zeit: Je näher das Ende der Zinsbindung rückt, desto kleiner wird die Entschädigung. Zweitens vertraglich vereinbarte Sondertilgungen, die die Bank bei der Berechnung zu Ihren Gunsten berücksichtigen muss. Drittens ein hohes Zinsniveau am Markt, denn ohne Zinsschaden bleibt wenig zu entschädigen. Und viertens eine genaue Kontrolle der Abrechnung, denn Rechenwege zu Ihren Lasten kommen vor und werden von Banken auf Nachfrage durchaus korrigiert.
Lässt sich die Ablösung ganz vermeiden?
Manchmal ja. Verkaufen Sie und kaufen zugleich ein anderes Objekt, kann die Bank das Darlehen weiterlaufen lassen und stattdessen die neue Immobilie als Sicherheit nehmen. Ein zweiter Weg ist die Übernahme des Darlehens durch den Käufer, der dann in Ihren Vertrag eintritt. Beides setzt voraus, dass die Bank zustimmt und die neue Sicherheit oder der neue Schuldner ihren Anforderungen genügt. Beide Wege müssen früh besprochen werden, weil sie in den Kaufvertrag hineinwirken. Fragen Sie deshalb schon vor der Vermarktung bei Ihrer Bank nach, was in Ihrem Fall möglich ist.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
Wenn Sie in Leverkusen oder Köln verkaufen, greifen beim Notartermin mehrere Fäden ineinander. Die Bank nennt die Restschuld zum Ablösetag und die Entschädigung, der Notar sorgt dafür, dass der Kaufpreis zuerst das Darlehen tilgt, und erst danach geht die Löschung der Grundschuld an das zuständige Grundbuchamt. Das ist für Leverkusen, Leichlingen und Burscheid die Abteilung 2 des Amtsgerichts Leverkusen, für Kölner Objekte das Amtsgericht Köln mit den Grundbuchabteilungen 10 bis 28, in denen die Gemarkung Köln zum Beispiel der Abteilung 17 zugeordnet ist. Die Notarkosten selbst sind über das Gerichts- und Notarkostengesetz bundeseinheitlich geregelt, hier gibt es keinen regionalen Spielraum. Behalten Sie beim Zeitpunkt eine zweite Frist im Blick: Nach dem Einkommensteuergesetz ist ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung ein privates Veräußerungsgeschäft und damit steuerpflichtig, sofern keine Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift. Es kann sich also lohnen, beide Rechnungen nebeneinanderzulegen, bevor Sie den Verkauf terminieren.
Tipps
- Lassen Sie sich die Entschädigung beziffern, bevor Sie ein Objekt anbieten, nicht erst beim Notartermin.
- Prüfen Sie im Darlehensvertrag, welche Sondertilgungen vereinbart sind, sie senken den Betrag.
- Fragen Sie Ihre Bank, ob das Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen werden kann.
- Verlangen Sie die vollständige Berechnung und lassen Sie sie unabhängig prüfen, wenn der Betrag hoch ist.
- Vergleichen Sie bei einem geplanten Bankwechsel die Entschädigung mit dem Zinsvorteil über die Restlaufzeit.