Zinsbindung

Die Zinsbindung, oft auch Sollzinsbindung oder Zinsfestschreibung genannt, ist der Zeitraum, für den Ihre Bank den Zinssatz eines Immobiliendarlehens verbindlich festschreibt. In dieser Zeit bleibt Ihre Rate gleich, unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt entwickeln. Sie schützt Sie damit vor steigenden Zinsen, nimmt Ihnen aber auch den Vorteil, wenn die Zinsen fallen. Weil die wenigsten Darlehen innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt sind, entscheidet sie zugleich darüber, wann Sie erneut verhandeln müssen.

Wie lange sollte die Zinsbindung laufen?

Das hängt davon ab, wie viel Unsicherheit Sie tragen können und wollen. Eine kurze Zinsbindung wird meist mit einem etwas niedrigeren Zins belohnt, verlangt aber früher eine Anschlussfinanzierung zu Konditionen, die heute niemand kennt. Eine lange Zinsbindung kostet in der Regel einen Aufschlag, sichert Ihnen die Rate dafür über viele Jahre. Als grobe Richtschnur gilt: Wer knapp kalkuliert, wenig Eigenkapital einsetzt oder langsam tilgt, braucht die längere Bindung dringender als jemand mit hoher Tilgung und Reserven. Entscheidend ist nicht der Zinssatz allein, sondern die Restschuld, die am Ende der Bindung offen bleibt.

Bedenken Sie dabei, dass Zinsbindung und Laufzeit nicht dasselbe sind. Die Laufzeit beschreibt, wann das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, die Zinsbindung nur, wie lange der vereinbarte Zins gilt. Beide fallen bei einer Immobilienfinanzierung selten zusammen. Wer sie verwechselt, unterschätzt regelmäßig, wie viel Schuld nach Ablauf der Bindung noch offen steht.

Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?

Für die verbleibende Restschuld wird neu verhandelt. Entweder verlängern Sie bei Ihrer bisherigen Bank, das nennt sich Prolongation, oder Sie schulden zu einem anderen Institut um. Die bisherige Bank meldet sich meist einige Monate vorher mit einem Angebot, das nicht automatisch das beste ist. Ein Vergleich lohnt sich fast immer, denn bei der Umschuldung fallen zwar Kosten für die Abtretung der Grundschuld an, die gegenüber einem spürbar besseren Zinssatz aber gering ausfallen. Wer früher plant, kann sich Konditionen auch im Voraus sichern, üblicherweise über ein sogenanntes Forward-Darlehen. Für eine Umschuldung brauchen Sie im Übrigen dieselben Unterlagen wie beim ersten Abschluss, also Einkommensnachweise und vollständige Objektunterlagen. Planen Sie dafür Zeit ein, denn zwischen Anfrage und Ablösung liegen üblicherweise mehrere Wochen.

Können Sie ein Darlehen vorzeitig beenden?

Nicht ohne Weiteres, denn die Bank hat für die Dauer der Zinsbindung fest kalkuliert. Lösen Sie das Darlehen vorher ab, etwa weil Sie die Immobilie verkaufen, verlangt sie in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für die entgangenen Zinsen. Deren Höhe hängt von der Restlaufzeit, der Restschuld und dem aktuellen Zinsniveau ab und kann erheblich sein. Das Darlehensrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs sieht daneben ein Kündigungsrecht für Darlehensnehmer vor, wenn ein Darlehen bereits sehr lange läuft. Ob und ab wann es in Ihrem Vertrag greift, sollten Sie sich von Ihrer Bank schriftlich bestätigen lassen, bevor Sie einen Verkauf terminieren.

Was das für Sie im Rheinland bedeutet

Wir erleben es in Leverkusen, Köln und im Bergischen regelmäßig, dass ein Verkauf mitten in einer laufenden Zinsbindung ansteht, etwa nach einer Trennung, einem Jobwechsel oder einem Erbfall. Dann sind zwei Zahlen wichtig: die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung. Beides erfahren Sie schriftlich von Ihrer Bank, und beides sollte vorliegen, bevor der Preis feststeht. Erst wenn die Restschuld aus dem Erlös abgelöst ist, kann die Grundschuld gelöscht werden. Zuständig ist dafür das Grundbuchamt, für Grundstücke in Leverkusen die Abteilung 2 des Amtsgerichts Leverkusen, dessen Bezirk auch Leichlingen und Burscheid umfasst, für Grundstücke in Köln das Amtsgericht Köln mit seinen nach Gemarkungen aufgeteilten Grundbuchabteilungen. Diese Schritte kosten Zeit, deshalb planen wir sie bei jedem Verkauf von Anfang an mit ein.

Tipps

• Notieren Sie sich das Ende Ihrer Zinsbindung und beginnen Sie den Vergleich mehrere Jahre vorher, nicht erst nach dem Brief der Bank.
• Lassen Sie sich die Restschuld zum Bindungsende schon beim Abschluss ausrechnen und schriftlich geben.
• Fordern Sie vor einem geplanten Verkauf eine schriftliche Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an.
• Holen Sie zur Prolongation Ihrer Bank mindestens ein Vergleichsangebot ein, bevor Sie unterschreiben.
• Wählen Sie die Bindungsdauer passend zu Ihrer Lebensplanung, nicht allein nach dem günstigsten Zins.