Annuität

Die Annuität ist die feste Rate, die Sie bei einem Immobiliendarlehen Monat für Monat an Ihre Bank zahlen. Sie besteht aus zwei Teilen, dem Zins für das geliehene Geld und der Tilgung, mit der Sie die Schuld abbauen. Über die Jahre verschiebt sich das Verhältnis dieser beiden Teile zueinander, die Summe bleibt aber gleich. Genau diese Konstanz ist der Grund, warum das Annuitätendarlehen in Deutschland die übliche Form der Immobilienfinanzierung ist.

Wie setzt sich die monatliche Rate zusammen?

Die Rate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Den Zins berechnet die Bank auf die jeweils offene Restschuld, die Tilgung ist der Teil, der tatsächlich beim Darlehen ankommt und Ihre Schuld verringert. Wenn Sie die ungefähre Höhe Ihrer Rate selbst überschlagen wollen, addieren Sie den vereinbarten Zinssatz und den anfänglichen Tilgungssatz, nehmen diesen Prozentsatz von der Darlehenssumme und teilen das Ergebnis durch zwölf. So erhalten Sie die monatliche Belastung, mit der Sie in den ersten Jahren rechnen müssen.

Der Zinssatz und der anfängliche Tilgungssatz werden bei Vertragsschluss festgelegt. Verwechseln Sie den anfänglichen Tilgungssatz dabei nicht mit dem Anteil, den Sie später tatsächlich tilgen, denn er beschreibt nur das erste Jahr. Manche Banken räumen das Recht ein, den Tilgungssatz während der Laufzeit ein- oder mehrmals zu ändern und damit die Rate an die eigene Lage anzupassen. Ob Ihr Vertrag eine solche Möglichkeit enthält, steht im Darlehensvertrag und sollte vor der Unterschrift geklärt sein, denn nachträglich lässt sie sich nur über eine Vertragsänderung ergänzen.

Warum steigt der Tilgungsanteil im Lauf der Zeit?

Weil Zinsen immer nur auf die noch offene Restschuld anfallen. Mit jeder gezahlten Rate sinkt diese Restschuld ein Stück, dadurch fällt der Zinsanteil der nächsten Rate etwas niedriger aus. Da die Gesamtrate unverändert bleibt, wächst im gleichen Maß der Tilgungsanteil. Dieser Effekt ist in den ersten Jahren kaum spürbar und beschleunigt sich, je länger die Finanzierung läuft. Deshalb ist nach der Hälfte der Laufzeit noch deutlich mehr Schuld offen, als die meisten Käufer erwarten.

Was passiert am Ende der Zinsbindung?

Die Annuität steht nur so lange fest, wie der Zinssatz festgeschrieben ist. Läuft die Zinsbindung aus und ist das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt, wird für die verbleibende Restschuld neu verhandelt, entweder als Verlängerung bei derselben Bank oder als Umschuldung zu einem anderen Institut. Die neue Rate kann dann höher oder niedriger liegen, je nachdem, wie sich die Zinsen bis dahin entwickelt haben. Wer die Restschuld zum Ende der Zinsbindung kennt, kann früh abschätzen, welche Belastung im ungünstigen Fall auf ihn zukommt. Zu einem belastbaren Angebot gehört deshalb nicht nur die Rate, sondern auch eine Beispielrechnung, wie sich diese Rate verändert, wenn der Zins bei der Anschlussfinanzierung spürbar höher liegt als heute.

Was das für Sie im Rheinland bedeutet

Wer in Leverkusen, Köln oder im Bergischen kauft, muss neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten aufbringen, und die bestimmen mit, wie hoch das Darlehen und damit die Annuität ausfallen. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuchamt zusammen ist mit einer Größenordnung von etwa 1,5 Prozent zu rechnen, je nach Fallgestaltung nennen seriöse Quellen Werte zwischen rund einem und zwei Prozent. Diese Beträge finanzieren die Banken in aller Regel nicht mit, sie müssen also aus eigenen Mitteln kommen und stehen nicht mehr für die Rate zur Verfügung. Welches Preisniveau in Ihrer Lage realistisch ist, lässt sich über die Bodenrichtwerte und die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse einschätzen, die im Portal BORIS-NRW kostenfrei einsehbar sind. Wenn wir eine Immobilie für Sie bewerten, nennen wir Ihnen diese Größenordnung, bevor Sie mit einer Bank sprechen.

Tipps

• Kalkulieren Sie die Rate mit Abstand zu Ihrem monatlichen Überschuss, damit Reparaturen oder Nachzahlungen nicht sofort zum Problem werden.
• Lassen Sie sich von der Bank einen vollständigen Tilgungsplan geben und achten Sie besonders auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
• Vereinbaren Sie ein Recht auf Sondertilgungen, auch wenn Sie es zunächst nicht nutzen. Es verschafft Ihnen Spielraum, wenn sich Ihre Lage ändert.
• Vergleichen Sie Angebote nicht allein über die Höhe der Rate, sondern über die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.
• Planen Sie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten von Anfang an getrennt ein, sie gehören nicht in die monatliche Rate.