Der Quadratmeterpreis gibt an, was ein Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche einer Immobilie kostet. Er ist die verbreitetste Vergleichsgröße am Immobilienmarkt, weil er Objekte unterschiedlicher Größe auf einen Nenner bringt. Genau darin liegt aber auch seine Schwäche, denn er blendet alles aus, was nicht Fläche ist: das Grundstück, den Zustand, das Stockwerk, die Ausrichtung und die Lage. Als Einstieg in ein Preisgespräch ist er nützlich, als alleiniges Argument ist er zu grob.
Wie wird der Quadratmeterpreis berechnet?
Sie teilen den Kaufpreis durch die Wohnfläche. Kostet eine Wohnung 400.000 Euro und hat sie 100 Quadratmeter Wohnfläche, liegt der Quadratmeterpreis bei 4.000 Euro. Bei Mietobjekten rechnet man entsprechend mit der monatlichen Nettokaltmiete geteilt durch die Wohnfläche und erhält den Mietpreis je Quadratmeter. Wichtig ist, dass Zähler und Nenner zusammenpassen: Wer einen Kaufpreis inklusive Stellplatz durch die reine Wohnfläche teilt, bekommt einen zu hohen Wert und vergleicht anschließend Äpfel mit Birnen.
Welche Fläche zählt überhaupt?
Bei Wohnungen und Wohnhäusern ist die Wohnfläche der übliche Maßstab, und sie folgt festen Berechnungsregeln. Sie ist nicht mit der Grundfläche identisch: Räume unter Dachschrägen werden je nach Höhe nur anteilig oder gar nicht mitgezählt, Balkone, Terrassen und Loggien fließen üblicherweise nur zu einem Bruchteil ein, und Keller, Garage, Heizungsraum oder Dachboden zählen als Zubehörräume gar nicht mit. Bei Gewerbeobjekten wird stattdessen mit der Nutzfläche gerechnet, bei unbebauten Grundstücken mit dem Preis je Quadratmeter Grundstücksfläche. Zwei Angebote lassen sich deshalb nur vergleichen, wenn beide dieselbe Flächendefinition verwenden, und das steht erstaunlich selten im Exposé.
Warum der Quadratmeterpreis allein nicht reicht
Weil er Objekte gleich behandelt, die es nicht sind. Ein Reihenhaus mit 600 Quadratmetern Garten und ein Reihenhaus mit 200 Quadratmetern Garten können denselben Quadratmeterpreis der Wohnfläche haben und trotzdem unterschiedlich viel wert sein. Dasselbe gilt für Erdgeschoss und Dachgeschoss, für Nord- und Südausrichtung, für saniert und unsaniert, für Aufzug und kein Aufzug. Hinzu kommt ein Effekt, den viele übersehen: Sehr große Wohnungen und Häuser erzielen häufig einen niedrigeren Preis je Quadratmeter als kleine Einheiten, weil der Kreis der Käufer, die sich die Gesamtsumme leisten können, schmaler wird. Der Quadratmeterpreis ist deshalb ein Vergleichsinstrument innerhalb einer Objektgruppe, kein Bewertungsverfahren.
Woher bekommen Sie belastbare Vergleichswerte?
Aus den Daten der amtlichen Gutachterausschüsse und nicht aus den Angebotspreisen der Portale. Angebotspreise sind Wunschpreise und sagen nichts darüber aus, was am Ende beurkundet wurde. Die Gutachterausschüsse werten dagegen die tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträge aus und leiten daraus Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und die Aussagen ihrer jährlichen Grundstücksmarktberichte ab. Diese Werte sind über das Landesportal BORIS-NRW frei zugänglich. Wenn Sie mit solchen Zahlen in ein Gespräch gehen, verhandeln Sie auf einer Grundlage, der die Gegenseite schwer widersprechen kann.
Was das für Sie im Rheinland bedeutet
In Leverkusen und Köln bekommen Sie die Vergleichsdaten von den örtlichen Gutachterausschüssen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen veröffentlicht neben dem jährlichen Grundstücksmarktbericht auch Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte, der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln gibt eine Bodenrichtwertkarte und ebenfalls jährlich einen Grundstücksmarktbericht heraus; die Kölner Ausgabe für 2026 ist über gars.nrw abrufbar. Beide Datenbestände laufen in BORIS-NRW unter www.boris.nrw.de zusammen, das als offener Datenbestand unentgeltlich und ohne Zugangsbeschränkung genutzt werden darf. Weil die Werte kleinräumig und nicht für ganze Städte ausgewiesen werden, lohnt sich der genaue Blick: Zwei benachbarte Lagen in Leverkusen oder zwei Kölner Veedel können sich deutlich voneinander unterscheiden.
Tipps
- Fragen Sie immer nach, nach welcher Vorschrift die angegebene Wohnfläche berechnet wurde, und lassen Sie sich die Aufstellung zeigen.
- Vergleichen Sie nur Objekte derselben Art, Größenklasse und Lage, sonst ist der Quadratmeterpreis wertlos.
- Ziehen Sie mindestens drei Vergleichsobjekte heran und nutzen Sie dafür die Daten der Gutachterausschüsse statt der Portalpreise.
- Rechnen Sie Stellplatz, Garage und Grundstück getrennt und nicht in den Quadratmeterpreis der Wohnfläche hinein.
- Nutzen Sie den Quadratmeterpreis zur Plausibilitätsprüfung eines Preises, nicht zu seiner Herleitung.