Pacht

Die Pacht ist ein Vertrag, mit dem jemand eine Sache gegen Entgelt zur Nutzung überlassen bekommt und zusätzlich das Recht erhält, die Erträge daraus zu ziehen. Geregelt ist sie im Bürgerlichen Gesetzbuch, das für die Pacht eigene Vorschriften neben dem Mietrecht bereithält. Verpachtet werden vor allem Grundstücke, landwirtschaftliche Flächen, Gaststätten, Ladenlokale und ganze Betriebe. Wer pachtet, zahlt den Pachtzins und darf mit dem Objekt Geld verdienen, ohne Eigentümer zu werden.

Worin unterscheidet sich die Pacht von der Miete?

Der Unterschied liegt in der Fruchtziehung. Ein Mieter darf die Sache nur gebrauchen, ein Pächter darf darüber hinaus die Erträge einbehalten, die sich mit der Sache erwirtschaften lassen. Wer eine Ladenfläche mietet, nutzt Räume. Wer dieselbe Fläche als Gaststätte mit Einrichtung, Warenlager und eingeführtem Namen pachtet, übernimmt einen laufenden Betrieb und lebt von dessen Umsatz. Deshalb wird der Pachtzins oft anders kalkuliert als eine Miete, gelegentlich mit einem umsatzabhängigen Anteil. Im Übrigen gelten für die Pacht viele Regeln des Mietrechts entsprechend, weshalb sich die beiden Vertragsformen im Alltag ähnlicher anfühlen, als die Begriffe vermuten lassen.

Was wird typischerweise verpachtet?

In der Praxis begegnet Ihnen die Pacht vor allem bei landwirtschaftlichen Flächen, Kleingärten, Gaststätten und Hotels, Ladenlokalen, Standorten für Photovoltaik oder Mobilfunk, Stellplatzflächen, Campingplätzen und ganzen Unternehmen. Für Wohnraum spielt sie praktisch keine Rolle, dort gilt Mietrecht. Ein häufiger Irrtum betrifft das Erbbaurecht: Der Erbbauzins wird umgangssprachlich gern Pacht genannt, rechtlich ist das Erbbaurecht aber ein eigenes, im Grundbuch eingetragenes Recht am Grundstück und eben keine Pacht.

Wie lange läuft ein Pachtvertrag und wie endet er?

Ein Pachtvertrag kann befristet oder unbefristet geschlossen werden. Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass jemand kündigen muss. Bei unbefristeten Verträgen ist die Kündigung an gesetzliche Fristen gebunden, die deutlich vor dem gewünschten Ende laufen; wie lang sie ausfallen und zu welchem Zeitpunkt gekündigt werden kann, hängt davon ab, um welche Art von Pacht es geht. Wer aussteigen will, klärt das deshalb besser frühzeitig als kurz vor dem Wunschtermin. Für landwirtschaftliche Flächen gelten zusätzlich die besonderen Vorschriften über die Landpacht. Verträge mit langer Laufzeit gehören unbedingt in Schriftform, sonst kann sich eine vermeintlich feste Bindung im Streitfall als deutlich kürzer erweisen, als beide Seiten angenommen haben.

Was bedeutet eine bestehende Pacht beim Verkauf?

Ein Eigentümerwechsel beendet den Pachtvertrag nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten ein und muss den Pächter bis zum vertraglich vorgesehenen Ende akzeptieren. Das ist kein Nachteil, aber eine Information, die früh auf den Tisch gehört. Ein langfristiger, zuverlässig zahlender Pächter macht ein Objekt für Kapitalanleger attraktiv, ein alter Vertrag mit niedrigem Pachtzins drückt dagegen den erzielbaren Preis, weil der Käufer die Fläche auf Jahre hinaus nicht anders nutzen kann. Anders als ein Wohnrecht oder eine Grundschuld steht die Pacht in aller Regel nicht im Grundbuch. Wer nur ins Grundbuch schaut, sieht sie also nicht, und genau deshalb muss der Vertrag zu den Verkaufsunterlagen.

Was das für Sie im Rheinland bedeutet

Rund um Leverkusen, im Bergischen und im Kölner Umland werden Ackerflächen, Wiesen und Gartenland seit Generationen verpachtet, oft über Jahrzehnte und nicht selten ohne sauberen schriftlichen Vertrag. Genau diese Flächen tauchen bei Erbfällen wieder auf, wenn niemand mehr genau weiß, wer sie eigentlich nutzt und zu welchen Bedingungen. Das Grundbuch für Leverkusener Grundstücke führt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Leverkusen in der Gerichtsstraße 9 im Stadtteil Opladen, zuständig für Leverkusen, Leichlingen und Burscheid; für Kölner Grundstücke ist das Amtsgericht Köln zuständig. Dort finden Sie Eigentümer, Flurstück und Gemarkung, den Pachtvertrag aber nicht. Für die Einordnung des Bodenwerts hilft das kostenfreie Portal BORIS-NRW unter www.boris.nrw.de weiter; die Bodenrichtwerte für Leverkusen stellt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen bereit, für Köln der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln.

Tipps

• Halten Sie jeden Pachtvertrag schriftlich fest und legen Sie ihn zu den Objektunterlagen, auch wenn die Fläche seit Jahrzehnten von denselben Leuten bewirtschaftet wird.
• Regeln Sie im Vertrag genau, welche Nutzung erlaubt ist, wer instand hält und was am Ende der Laufzeit mit den Investitionen des Pächters geschieht.
• Prüfen Sie vor einem Verkauf, wie lange der Vertrag noch läuft und ob der Pachtzins zum heutigen Markt passt, denn beides wirkt unmittelbar auf den Preis.
• Legen Sie bei landwirtschaftlichen Flächen ausdrücklich fest, wer die öffentlichen Lasten und Abgaben trägt.
• Lassen Sie sich bei der Verpachtung eines Betriebs, etwa einer Gaststätte, vorher juristisch beraten, weil dort Inventar, Genehmigungen und Umsatzrisiko zusammenkommen.